遇到前屋主在交易後「耍賴不交屋」，確實是購屋族的惡夢。

高雄房仲小太陽Sun 張妤甄 教您以下四步驟，安心買房不採雷!

 

用具體的法律應對步驟與注意事項，協助買方理性解決屋主耍賴不交屋問題：

 

一、釐清法律關係：確認所有權與契約責任

二、法律行動三步驟：從協商到強制執行

三、特殊情境應對策略

四、預防勝於治療：簽約前的自保措施

 

 

一、釐清法律關係：確認所有權與契約責任

 

1. 確認產權已過戶 

若已完成所有權移轉登記（即房子已登記在你名下），法律上你已是合法屋主，有權要求前屋主遷出。若尚未過戶，需確認買賣契約是否有效，並要求前屋主履行過戶義務。

 

2. 檢視買賣契約條款 

契約中應有「交屋日期」與「違約責任」條款（例如：逾期交屋每日罰款房價萬分之二）。若有約定「點交條款」（如附帶裝潢、設備清單），需確認前屋主是否未履行。 

 

二、法律行動三步驟：從協商到強制執行

步驟1：寄發存證信函

內容重點： 

明確要求前屋主於「X日內」完成交屋。告知逾期將依契約求償違約金，並採取法律行動。保留書面催告證據，避免對方主張「未收到通知」。 

 

步驟2：向法院聲請「遷讓房屋」訴訟 

適用時機：前屋主仍拒絕搬離，且產權已過戶至你名下。 

1. 向房屋所在地的民事法院提起「返還房屋」訴訟。 

2. 提交證據：買賣契約、權狀、已付款證明、存證信函等。 

3. 法院判決後，可持「確定判決書」聲請強制執行。 

 

步驟3：聲請強制執行

執行方式： 

法院會派員會同警方，強制前屋主搬離並點交房屋。若屋內留有物品，法院將公告限期搬離，逾期視為廢棄物處理。執行費用由前屋主負擔，但需先由你墊付。 

 

 

三、特殊情境應對策略

 

情境1：前屋主主張「售後租回」或「借用」

若交屋前口頭同意讓前屋主暫住，可能被認定為「租賃關係」，需依《民法》終止租約（至少提前3-6個月通知）。 

建議書面協議中應明確禁止暫住，或約定「逾期搬離視為無權占有」。若已口頭同意，需以存證信函正式終止借用關係。 

 

情境2：前屋主惡意破壞房屋

法律保障：可依《民法》第184條請求損害賠償。 

舉證要點：交屋前現況照片、驗屋報告。  破壞行為的證據（如監視器畫面、證人）。 

 

情境3：前屋主積欠管理費、水電費 

可從尾款中扣除欠費（需契約明訂）。若已付清尾款，就要另案訴請前屋主返還代墊費用。 

 

四、預防勝於治療：簽約前的自保措施

1. 選擇「履約保證」制度：確保款項專款專用，並監督交屋流程。 

2. 明訂「逾期交屋違約金」：建議約定「每日按已付價款萬分之五計算」，提高前屋主拖延成本。 

3. 保留尾款待點交後支付：尾款比例至少5-10%，待確認屋況無虞、遷出完成再付清。 

4. 簽約時錄影或律師見證：避免前屋主事後主張「意思表示錯誤」或「受脅迫簽約」。 

 

五、實務提醒：常見Q&A

Q1：前屋主不交屋，我可以換鎖或斷水電嗎？

若產權尚未過戶，擅自換鎖可能涉及「強制罪」。合法做法是待取得所有權後，透過法院強制執行。 

 

Q2：訴訟期間前屋主繼續住，我能求償嗎？

可請求項目： 

相當於租金的「不當得利」（按當地租金行情計算）。  已支付的違約金或律師費用（若契約有約定）。 

 

Q3：前屋主是老人或弱勢族群，法院會強制執行嗎？

原則上所有權保障優先，但執行時法院會酌情給予搬遷寬限期（通常1-3個月）。 

 

高雄房仲小太陽Sun張妤甄提喜大家，面對前屋主耍賴，冷靜保留證據、依法逐步施壓是關鍵。若對方態度強硬，建議委任律師加速處理程序，避免長期空等影響權益。

記住：「產權過戶」是王牌，契約條款是盾牌，簽約前做好風險控管，才能安心成家。 

 

 

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