房貸利率破　%？該提前還款？張惠山：自住與投資選擇不同 

M傳媒 房產中心／專題報導 

近期房貸利率站上3%，部分案件甚至觸及4%，讓許多屋主陷入天人交戰：「該不該動用積蓄提前還清房貸？」專家直言，這個問題的答案，因「自住」與「投資」目的而截然不同，選錯策略恐影響長期財富累積！  

一、自住族：利率近4%是關鍵轉折點  

房產達人張惠山分析，對自住族而言，房貸利率「3%」是心理門檻，而「4%」則是行動開關：  
利率＜3%：若房貸佔家庭收入比例低於30%，建議保留資金應急或投入穩定投資（如ETF）。  
利率≥4%：優先考慮提前還款。以貸款300萬、20年期為例，利率從3%升至4%，總利息多付逾30萬元，對家庭財務負擔明顯加重。  

前銀行主管補充，自住族若符合以下條件，適合提前還款：  
1. 房貸佔月收入超過40%  
2. 無其他高報酬投資管道（年化報酬＜4%）  
3. 持有資金已備足緊急預備金（6個月生活費）  

二、投資族：算的是「機會成本」 

對投資族而言，決策關鍵在於「房貸利率 vs. 投資報酬率」：  
利率＜投資報酬率：若股市、基金等工具能創造5%以上收益，則應保留房貸，將資金投入更高報酬標的。 
利率≥投資報酬率：若市場波動大，報酬率難以穩定超過4%，提前還款等同賺取無風險收益。  

張惠山提醒：「投資族要避免情緒化還款，房貸是市場上成本最低的長期資金，輕易放棄可能錯失槓桿效益。」  

三、隱形成本：違約金與稅負效應  

專家警告，提前還款前必查兩大細節：  
1. 綁約期違約金：固定利率房貸常見1-3年綁約，提前清償可能收取0.5%-1%罰款。  
2. 稅負優惠流失：房貸利息可申報綜所稅扣除額（每戶最高30萬），若已還清將減少節稅空間。  

四、實戰決策流程圖  

自住族：利率≥4% 或 房貸負擔率＞40% → 評估違約金 → 備妥緊急預備金 → 執行部分或全額還款  
投資族：比較房貸利率與投資報酬率 → 若報酬率穩超利率2%以上 → 維持房貸，資金投入收益性資產  

專家結論  

自住族：利率破4%且負擔沉重時，提前還款可買到「財務安全感」。  
投資族：聚焦資金機會成本，房貸是槓桿工具，不應輕易清償。  
通用原則：無論如何選擇，務必保留6個月生活預備金，並優先償還高利率債務（如信貸、卡債）。  

「最好的還款策略，是讓你能安心睡覺的選擇。」張惠山強調，數字只是參考，最終仍需回歸個人風險承受度與生活目標。  

（本文試算基礎：貸款300萬元、20年期，本息平均攤還）