虛坪改革上路！房價會跌嗎？專家揭「數字魔術」真相：別被單價騙了

【M傳媒房產中心／專題報導】

「公設比降了，總價該跟著降吧？」這是許多購屋族的心聲，但建商與專家卻搖頭苦笑，一場牽動台灣房市神經的數字遊戲正在上演。

走進接待中心，陳先生看著新建案模型發愣：「同樣總價2000萬，改革前買40坪，改革後可能只剩35坪？」隨著內政部虛坪改革方案正式出爐，這場被稱為「坪數計算的誠實運動」正引發市場激烈辯論。改革標的直指為人詬病的公設虛灌問題，但弔詭的是，多數專家認為房價不會因此下跌，反而可能上演一場「總價不變、單價飆升」的數字魔術。

 

三管齊下，虛坪改革劍指何方？

虛坪改革主要鎖定三大目標：停車位計價方式、電梯容積計算、管委會空間規範。現行制度下，停車位與車道面積登記為公共設施，由全體住戶分攤，導致不開車的住戶也得為車道買單；改革後則將停車空間調整為「專有部分」，有獨立權狀，實現「誰使用誰付費」的公平原則。

電梯改革更是關鍵一役。目前電梯計入容積計算，改革後改為「免計容積」項目，此舉將引導建商把寶貴的容積留給更必要的使用空間，而非一味膨脹公設比。同時，針對過去容易被灌水的管委會空間，新制設下上限為總容積的1%，約束在6至30坪的合理範圍內。

內政部樂觀預估，這些措施有望將新建案的公設比從目前動輒35%以上，合理壓低到25%至30%區間。然而，這看似美好的變革，卻隱藏著市場機制的巧妙應對。

 

數字魔術：為何房價不易下跌？

家睦機構 總經理 周起帆 表示 「建商每個案的總銷售金額與利潤早已設定，改革後只是單價提高，總價不會改變。」一語道破市場現實。這背後的邏輯其實不難理解：虛坪改革重新定義了坪數計算方式，但並未減少建商的開發成本與預期利潤。

周起帆 說明，當權狀登記的總坪數因虛坪減少而縮水，總價卻維持不變時，直接結果就是每坪單價的數字會明顯上漲。這種「分母變小、分子不變」的數學遊戲，將成為未來市場的新常態。

更值得注意的是成本轉嫁效應。房產達人 張惠山分析，新制下車位需獨立負擔車道成本，「車位售價很可能調漲」，建商可能透過調整價格結構來維持利潤。這種價格重分配，與真正的降價相去甚遠。

 

購屋族如何因應新遊戲規則？

面對這場變革，購屋族需要調整心態與策略。首要之務是擺脫「每坪單價」的迷思，回歸「總價」與「實際可使用空間」的務實評估。改革後的市場將更透明，消費者也更容易比較不同建案的實際價值。

對於不開車的購屋族來說，新制無疑是一大福音。過去被迫分攤車道面積的無奈將成為歷史，預算配置變得更公平合理。然而，有意購買車位的消費者需有心理準備，車位價格可能因獨立負擔成本而調漲。

此外，現有高公設比（超過35%）的中古屋市場可能面臨挑戰。當新案公設比變得更加合理，這些物件因實際使用面積相對較小，競爭力可能下滑。購屋族在評估中古屋時，應更關注實際室內坪數而非權狀數字。

 

市場陣痛期與長期影響

虛坪改革上路初期，市場難免經歷陣痛期。消費者需要時間適應新的計價模式，建商也需調整產品規劃與銷售策略。過渡期間可能出現新舊制並存的混亂局面，購屋族需更加謹慎比較。

長期而言，這項改革將促使建築規劃回歸實用主義。建商為吸引消費者，可能將更多心思花在提升實際居住品質而非華而不實的公設。這種良性競爭，對整體居住環境的提升有積極意義。

「改革的價值不在於壓低房價，而在於建立公平透明的交易環境。」 賣厝阿明強調，房價最終仍由土地成本、資金環境與市場供需決定，虛坪改革難以撼動這些根本因素。

虛坪改革的真正意義，是讓台灣房市從「虛胖的坪數遊戲」走向「誠實的空間計算」。

對購屋族而言，與其期待房價下跌，不如學會在新規則下做出更明智的選擇。畢竟，再漂亮的公設都比不上實實在在的居住空間，這才是安身立命的根本。