月薪破6萬又如何？購屋壓力仍在！呂崑富：理性規劃，買得起的才是好房子

【M傳媒房產中心／報導

主計總處日前公布，2024年台灣平均每月總薪資首度突破新台幣6萬元大關，達60,984元，創下歷史新高。然而，這份統計上的喜悅，對數百萬望屋興嘆的購屋族而言，卻顯得格外沉重。中華民國不動產金融知識發展協會理事長呂崑富指出，薪資的微幅增長，遠遠追不上過去幾年房價的驚人漲幅，使得「住有所居」的夢想對多數受薪家庭而言，正變得越來越遙遠。與其爭論冰冷的統計數字，購屋者更應務實面對收入與房價脫鉤的結構性問題，回歸自身財務狀況，做出最理性的規劃。

數字會說話：薪資漲幅遠不及房價飆速

呂崑富分析，根據內政部實價登錄資料，過去十年，六都住宅價格指數的上漲幅度遠高於薪資成長。以2024年為例，雖然薪資年增2.16%，創下近六年新高，但對比全台七大都會區新建案均價在五年內逼近50%的漲幅，薪資增長可說是杯水車薪。這種成長速度的落差，直接體現在驚人的房價所得比上。台北市房價所得比高達15.57倍，意味著一個家庭必須不吃不喝超過15年才買得起房；新北市也緊追在後，達13.17倍，購屋壓力同樣沉重。

若以具體數字試算，一個雙薪家庭年收入約146萬元（約為平均月薪的兩倍），在貸款8成、利率2.5%、30年期的條件下，其合理負擔的房屋總價約落在1,150萬至1,350萬元之間。然而，2024年全台七大都會區新建案平均單價已達每坪52.28萬元，購買一間30坪的住宅，總價就約1,568萬元，明顯超出多數雙薪家庭的可負擔範圍。這導致在台北市，這樣的家庭年收入可能僅能負擔15至20坪的老舊公寓。

市場分化加劇：小宅當道，區域外溢明顯

在高房價的現實壓力下，市場產品與購屋行為出現明顯變化。呂崑富觀察，建商為迎合市場需求，主流推案產品已縮小至23至55坪，超過55坪的產品銷售明顯承壓。市場呈現「總價導向」，雙北總價一千萬元以內的小宅尤其搶手，顯見購屋者正以空間換取進場的機會。

與此同時，龐大的購屋需求也出現顯著的地理外溢。桃園市因房價相對親民、捷運網絡成形，加上產業園區帶來的人口紅利，吸引大量雙北外溢買盤，家戶購屋比以5.2%居六都之冠。台中、高雄則以重劃區與產業園區周邊為交易熱點。這種外溢效應也造成了明顯的「城鄉購買力差距」：同樣1,200萬元的預算，在台北可能僅能買到15坪的套房，在桃園可選擇30坪住宅，到了台中或高雄，甚至有機會購入40坪以上的三房產品。

2026房市關鍵字：壓力測試、理性回歸

展望2026年，呂崑富指出，房市將正式進入一場「殘酷的壓力測試」。中央銀行已明確表態對房價修正幅度「顯然不滿意」，並將不動產貸款總量管控升級為銀行必須自主負責的長期內控機制，這意味著資金寬鬆的時代已告終結。對購屋者而言，這代表銀行對房貸的審核將更趨嚴格，過去依賴寬鬆槓桿的購屋模式難再複製。

另一方面，市場也將迎來供需的關鍵轉折。根據內政部統計，2023至2025年間的新屋開工量體龐大，預計從2026年開始，市場將面臨為期數年的新屋完工交屋潮，潛在供給量可觀。在政策緊縮與供給增加的雙重影響下，市場支撐將回歸最基本的首購與自住需求，整體房市可能呈現「價緩跌、量盤整」的理性格局，且「區域分化」現象會更加顯著。

專家建言：破解心理落差，務實規劃是唯一解方

面對嚴峻的市場環境，呂崑富強調，購屋者最需要克服的是「心理落差」。許多人懷抱「薪資大漲、房價大跌」的不切實際期望，或是盲目追求心目中的理想物件，卻忽略自身的財務邊界，這種「感覺決策」往往導致更大的焦慮與失望。

他提出務實的三步建議：
首先，正確認識自身財務。徹底檢視收入、儲蓄與負債，嚴格計算每月可負擔的房貸支出。一般建議，房貸月付金以不超過家庭月收入的三分之一為宜，並且必須為未來的利率波動預留安全空間。
其次，了解真實市場行情。拋開情緒性言論，親自查閱實價登錄，了解目標區域的實際成交價。認識到在預算限制下，必須在位置、屋齡、坪數之間做出取捨。
最後，建立長期財務策略。購屋應視為長期資產規劃的一部分。與其等待一步到位，不如「先求有，再求好」，從負擔得起的標的入手，隨著收入增長與資產積累，逐步完成換屋計畫。

呂崑富總結，當「平均月薪6萬」的頭條，遇上一坪動輒數十萬的房價，與其陷入無助與抱怨，不如將焦點從外部環境拉回自身。在充滿不確定性的2026年，市場正在淘汰投機，獎賞理性。對自住者而言，這或許正是一個停下腳步、謹慎評估、並在價格合理化過程中尋找機會的時刻。畢竟，能夠安穩入住、不造成沉重財務負擔的，才是真正屬於你的「好房子」。