買房到底能不能安心？凶宅、漏水、違建都應該被寫進契約！

【M傳媒房產中心／專題報導】

內政部上個月開始實施新的「成屋買賣定型化契約」，把海砂屋、加壓馬達和太陽能板這些設備，正式列為賣方必須誠實告知的項目。這聽起來是個好消息，但最近在網上論壇上，卻有很多剛買完房子的人和房仲在吐槽：「這些條款怎麼都跟我們實際遇到的麻煩事，沒太大關係啊？」

很多民眾直接點出他們最怕的幾件事：凶宅、漏水壁癌、違建、還有交屋驗屋時說不清楚的責任。他們想問，為什麼這些幾乎每次買賣都會被拿出來吵的問題，就是沒辦法白紙黑字地寫進「定型化契約」裡，讓大家一開始就講清楚？

契約有寫的 vs 民眾最怕的：根本是兩個世界？
一位在高雄房仲私下表示，新版契約規定要講清楚「氯離子含量」（就是海砂屋的專業檢測），這很專業沒錯，「但你看過哪個客人來買房子，第一句話是問『請問你們家的氯離子含量是多少？』沒有嘛！」

「大家真正在問的，都是『這房子有沒有漏過水？』、『是不是凶宅？』、『陽台外推會不會被報拆？』這些事。」陳先生說，但偏偏這些「最有感」的問題，在官方說法裡，只有一個「其他重要事項」欄位可以自己寫。「要不要寫、寫多詳細，全看賣方人品。這就是最大漏洞。」

不寫清楚，結果就是糾紛爆不完
「這種模糊空間，根本是糾紛的溫床。」法律上雖然有「瑕疵擔保責任」，規定賣家對交屋前就存在的問題要負責，但買家事後要證明「賣家早知道卻不說」也是各說各話。

最敏感的「凶宅」為例。買家如果事後才從鄰居口中知道，想告賣家隱瞞，就得自己去找證據，訴訟過程又長又折磨人。

同樣的道理也適用於漏水。「簽約時都說沒漏，交屋後下一場大雨就原形畢露。買家說是老問題，賣家說是你自己使用不當，最後常常只能花錢請鑑定機構來判，勞民傷財。」

房仲也喊累：明文化對大家都好
有趣的是，不少第一線的房仲其實贊成把這些項目「明文化」，直接寫進制式契約裡。

「我們夾在中間也很為難。」一位桃園的資深店長說，有些資訊屋主不主動講，房仲也很難查證。如果契約裡有明確的勾選欄位，等於給房仲一個「尚方寶劍」，可以名正言順地要求屋主如實填寫。「對誠實的賣家也是保護啊！比如漏水修好了，就勾『曾有但已修復』並附上證明，將來買家就不能再用這個理由來吵。交易透明，對大家都好。」

買家自保唯一招：把一切「寫下來」就對了
在政府修法補上這些漏洞之前，專家和過來人給購屋族的唯一建議就是：不要相信口頭承諾，把一切寫進契約裡。

剛經歷過完整購屋流程的張先生分享他的做法：「簽約時，我把我擔心的所有問題，像是有沒有漏過水、有沒有違建、是不是凶宅，通通用手寫的方式，一條一條加在契約的附件裡，然後請賣方簽名。這樣就具有法律效力了。」

此外，花一筆錢請「專業驗屋公司」在交屋前徹底檢查，也幾乎成了現在買成屋的標準流程。一份詳細的驗屋報告，是最有力的談判武器。

總的來說，這次契約修正被很多人認為是「隔靴搔癢」。民眾真正需要的，是一份能直接面對交易痛點、讓買賣雙方在資訊對等前提下安心簽約的契約。與其規定專業的檢測標準，不如先從凶宅、漏水、違建這些最常吵架的項目開始，設計簡單明瞭的勾選欄位，強制賣方誠實以對。這樣才能真正減少房屋交易糾紛。

你買房遇過契約坑嗎？凶宅、漏水、違建到底該不該強制寫進契約？還是你覺得「簽了就自己倒楣」才公平？留言說說，你敢面對真相嗎？