孝子代父還房貸陷兩難！專家揭「解套3招」：先評估1關鍵

一名40歲的陳先生（化名）長期為70歲父親償還房貸，該房產為外公遺留、登記在父親名下。不料父親因投資失利辦理增貸後無力償還，如今陳先生準備成家購屋，卻陷入「首購資格認定」與「高額土增稅」的雙重困境。房產專家提出務實建議，關鍵在於先評估「房產殘值」。

 

首購資格可以 但「收支比」是隱憂

資深地政士指出，陳先生名下無房產，仍符合首購資格，但銀行會將現有房貸納入「收支比」計算，可能影響新購房屋的貸款條件。他建議：「可先試算還款能力，若父親房貸餘額不高，部分銀行可能認定為『家庭代償』，不列入負債比。」

 

房產過戶稅負驚人 兩方案比一比

該房產因父親已用掉「一生一次」土增稅優惠，若直接過戶需繳400多萬元土增稅。

 

專家提出替代方案：「買賣過戶」搭配「一生一屋」

適用10%優惠稅率，但須符合「持有6年以上、自用住宅」等條件。不動產估價師張小姐提醒：「須備妥真實金流證明，避免被認定假交易。」

 

「逐年贈與」節稅但耗時

利用每年244萬元贈與免稅額逐步移轉，適合房產價值較高者。會計師補充：「若搭配『贈與附有負擔』，將房貸債務一併移轉，可降低贈與稅基。」

 

殘值評估是關鍵 3種情境對策

殘值為正：建議保留，採買賣或贈與過戶

殘值歸零：協商出售償債，或申請「以房養老」

負資產：可考慮「放棄繼承」，但須於父親往生後3個月內辦理

 

法律面重要提醒

資深地政士強調：「子女無義務代償父母債務，除非擔任保證人。」他建議陳先生優先保障自身購屋權益，若父親堅持保留房產，可簽訂「代墊款返還協議」，確保未來求償權。

 

專家最後建議，此類家庭財務問題應尋求「資深地政士團隊」整體評估，結合地政、稅務與法律建議，才能找出最適解方。