財政部即將調整租金標準，囤房稅2.0優惠門檻大幅提高，房東、租客都該注意了！

最近財政部準備公告2024年度的房屋租金標準，這次的調整可說是近年來最大變革。過去租金標準只看房屋評定現值的一定比例，但新制不僅區分新舊房屋，還首次納入土地價值計算。這樣的改變，讓適用囤房稅2.0優惠稅率（1.5%~2.4%）的門檻大幅提高，特別是大安區等精華地段的舊公寓，租金標準可能一口氣增加4到5成。

 

以台北大安區一間30年屋齡、30坪的房子為例，原本每年只要申報8.1萬元的租金收入（約每月6750元）就能符合標準，但新制加入土地現值計算後，年租金標準可能提高到9.3萬元（約每月7750元）。這對很多長期以較低租金出租的房東來說，無疑是一大衝擊。

 

這次改革最關鍵的變化在於將房屋分為新舊兩種標準。2014年7月是個重要分水嶺，在此之前取得使用執照的舊屋，租金計算方式維持房屋現值的27%再加上土地現值的1.2%；而2014年7月後的新建房屋，則改為房屋現值的10%加上土地現值的1.2%。這樣的調整，讓不同類型的房屋適用不同的計算基準。

 

對於房東來說，最重要的是要了解新制對自己的影響。如果想繼續適用較低的1.5%~2.4%房屋稅率，就必須確保申報的租金收入達到新標準。如果發現自己的租金收入未達標，可能要考慮調整租金，或是接受按一般非自住稅率（2%~4.8%）課稅的結果。

 

這樣的改變不僅影響房東，租客也可能面臨租金上漲的壓力。特別是在台北市精華區，許多老舊公寓的租金標準將明顯提高，房東為了符合新規定，很可能會選擇調漲租金。這對租屋族來說，無疑是雪上加霜。

 

從整體市場來看，這波調整加上央行持續的信用管制，已經讓投資客大幅縮手。根據財政部資料，2024年第四季房地合一稅的課稅件數創下新低，顯示市場交易量明顯萎縮。專家更預測，在國際經濟情勢不確定性增加，以及新青安貸款效應減弱的情況下，今年房市交易量可能還會進一步下滑。

 

面對這樣的變革，房東們應該儘早做好準備。首先，要查清楚自己房屋適用的新租金標準，再檢視目前的租金收入是否達標。如果發現差距太大，可能要考慮調整租約內容。最重要的是，所有租賃合約和收款記錄都要妥善保存，以備稅務機關查核。畢竟，在囤房稅2.0的新時代，誠實申報、合法節稅才是長久之計。