房地合一稅重購退稅攻略 國稅局提醒「實際居住」是關鍵

財政部北區國稅局近日針對房地合一稅中的重購退稅機制發布詳細說明，這項被稱為「自住客換屋神器」的稅務優惠，允許民眾在符合條件下，申請扣抵或退還因換屋產生的房地合一稅。但國稅局特別提醒，除了戶籍登記外，「實際居住」才是審核通過與否的關鍵要素。

 

根據現行規定，只要在出售自住房地前後2年內購買新的自住房地，且新舊房地都符合「辦竣戶籍登記並實際居住」的要件，沒有出租、營業等情形，就能在應納稅額範圍內申請退稅或扣抵。這項優惠不限換屋順序，無論是「先賣後買」或「先買後賣」都可適用，為換屋族提供實質的稅負減輕。

 

國稅局分享一個真實案例：甲君在2021年出售A房地後，隨即於隔年購入B房地並申請退還已繳納的85萬元稅款。雖然兩處房產都有戶籍登記，但調查發現A房地完全沒有水電使用紀錄，且買方證實購入時是空屋狀態，最終因不符合「實際居住」要件而遭駁回申請。

 

「很多民眾誤以為只要遷入戶籍就符合條件，這是常見的誤解。」國稅局官員強調，審查時會綜合考量水電使用、裝潢狀況、家具擺設等具體事證，確認納稅人確實將房屋作為主要居住使用。若只是空有戶籍而無實際居住事實，將無法享受這項優惠。

 

這項退稅機制設有5年的追蹤期。國稅局警告，若民眾在申請退稅後，5年內將新購房地改作營業、出租用途或再次轉售，稅務機關將追回原先退還的稅款。此規定旨在確保稅務優惠真正用於改善自住需求，而非投機套利。

 

對於有換屋需求的民眾，國稅局建議妥善保存居住證明，包括水電費帳單、裝潢合約、家具購買憑證等，以利後續申請時佐證實際居住事實。若有任何疑問，可隨時撥打免付費專線0800-000321諮詢，避免因資料不全影響自身權益。圖／google map