「房仲沒說的事》北高雄33年老透天開價900萬　實登卻只值500萬！」

北高雄透天議價攻略 實價登錄如何破解房仲話術？

近日有網友在北高雄蛋黃區看中一間33年透天厝，開價900萬元，但發現附近同條件物件在2022年的實價登錄僅500萬元，因而對房仲聲稱的「屋主底價850萬元」產生懷疑。這案例凸顯許多購屋者的共同困惑：三年來的房價漲幅該如何評估？如何設定合理的斡旋價格？又該如何避免銀行鑑價不足的風險？

 

關於實價登錄的參考性，必須考量幾個關鍵因素

2022年的500萬元記錄距今已三年，這段期間高雄房市經歷明顯漲幅，根據市場數據，北高雄蛋黃區近年漲幅約達30%至40%。此外，實價登錄僅能顯示交易價格，無法完全反映個別物件的條件差異，如屋況、裝修、採光、格局等因素都會影響最終成交價。較合理的做法是參考近期類似物件的成交價，建議可查詢最近半年內、周邊500公尺內類似物件的成交行情，作為出價基礎。

 

房仲所述「屋主底價850萬元」，確實需要保持理性判斷

房產業者表示，房仲行業確實存在「底價話術」的銷售技巧，但也不乏誠實告知的案例。購屋者可以要求房仲提供近期類似物件的成交證明，或透過不同房仲管道交叉比對市場行情。值得注意的是，目前市場已逐漸轉向買方市場，議價空間較先前擴大，對買方較為有利。

 

針對網友提出680萬元斡旋價的疑問，從開價900萬元下修至680萬元（降幅約24%），確實可能低於市場一般議價幅度（通常為開價的10-15%）。然而，若是該物件已放置市場較長時間，或屋主有急售需求，仍有機會達成較大折扣的交易。建議可先以750-780萬元作為試探性出價，觀察房仲與屋主的反應，再逐步調整策略。

 

銀行貸款額度是購買老舊透天重要考量

33年屋齡的透天厝，銀行貸款成數通常會落在6-7成之間，且會嚴格評估地段、屋況及未來增值性。建議購屋前可先找信任的銀行進行預估鑑價，或要求房仲提供過去類似案件的銀行鑑價報告，避免發生自備款不足的窘境。

代書建議，購買老透天產品時，除價格考量外，更應注意結構安全、管線更新及鄰房狀況等潛在成本。這些隱形成本可能大幅增加購屋總支出，必須預先納入計算。

 

M觀點 買房需綜合考量市場行情、物件條件與個人財務狀況。

實價登錄資料雖有參考價值，但須搭配近期市場波動進行調整。與房仲議價時應保持理性，多方蒐集資訊並善用銀行預估鑑價服務，才能做出最適合的購屋決策。畢竟，成功的購屋不僅是買到喜歡的房子，更是買在合理的價格。圖／google map  M傳媒 https://94m.com.tw/