國有地不再是卡關王？永和危老首案完工，破解老屋重建最大痛點

【M傳媒房產中心】

很多老屋想重建，最後不是敗在住戶談不攏，而是卡在一個很現實的問題：基地裡面夾了一小塊國有地。民間即使整合到九成九，只要那一角沒解決，整個案子就只能原地踏步。也因此，過去不少危老案不是條件不好，而是被「少數國有地」活生生卡死。

現在這個困局，終於出現實際解方。國家住都中心推動的「危老協參」機制，首件由國有地以「地主身分」參與民間危老重建的案件，已於2025年12月在新北市永和區正式完工，不只讓破碎基地順利補齊，也被視為國有地不再只是阻礙，而是能下場協調、一起推動重建的重要示範。

危老重建推動多年，實務上最常見的瓶頸之一，就是基地範圍內零星穿插國有土地。民間開發者就算取得多數地主同意，卻因國有地缺乏彈性處理機制，整個案子只能停在原地。住都中心指出，透過與國產署合作的危老協參制度，只要案件符合條件，就能將國有地一併納入重建範圍，由住都中心直接以地主角色參與協調，讓原本「缺一角」的基地重新拼完整，重建計畫才有機會真正往前走。

這次完工的首案，位在新北市永和區中山路一段一帶，鄰近捷運頂溪站，屬於雙北成熟生活圈。重建前建物屋齡已超過40年，屋況老舊，加上國有土地橫跨基地中段，等於硬生生把基地切成兩塊，導致多年來雖然有重建想法，卻始終無法正式啟動。後來透過危老協參機制，由民間提出申請，把國有地一併納入整合，原本破碎的基地重新整理成三面臨路的完整格局，整體開發條件大幅改善，重建工程也才能順利推進並完工。

住都中心也直言，國有地不一定是危老重建的絆腳石，關鍵在於有沒有制度可以讓它「一起玩」。只要透過制度性方式參與整合，國有地反而可能成為促成更新的助力。目前危老協參已審查通過15案，其中台北市12案、新北市3案，案件多集中在雙北地區。除了永和首案已經完工外，還有9案已進入施工階段，後續仍有20多件潛在案件持續諮詢中。

為了讓更多卡關案件能加速解套，住都中心也透露，正研擬導入「案件性質分類制度」，未來將依基地條件與整合複雜度，調整審查與作業流程，進一步簡化申請程序、縮短行政時間，降低整合摩擦成本，希望讓危老重建在高密度都市區不再只是紙上談兵，而是真正跑得動。

不少地方地主私下也觀察，只要國有地的角色從「被動卡關」轉為「主動協調」，很多原本死局的案子，其實就有機會復活。特別是在雙北這類老屋密集、土地破碎的區域，危老協參若能持續落地，未來老屋更新的門檻，勢必會比過去低得多。

只是制度打開只是第一步，真正的考驗還在後面：國有地參與的彈性、行政效率，以及與民間利益分配的平衡，能不能跟上市場節奏。否則再好的制度，如果跑得比市場慢，危老重建恐怕還是只能「看得到、吃不到」。