房子越蓋越多、人卻越來越少！郊區房市真會變鬼城？
文／M傳媒房產中心
最近常聽人抱怨，人口越來越少，房子卻越蓋越多。全台各縣市的捷運延伸、產業園區、重劃區一個接一個出來，但年輕人不多了，老人越來越多，這是不是意味著，未來郊區會變鬼城？其實，專家說，事情沒那麼極端。人口少，不代表城市會全面崩盤，而是進入「重新洗牌」的階段。大家會往有工作、有捷運、有醫院、有生活機能的地方集中，缺乏產業和交通支撐的地方，房子自然賣得慢、價錢也不容易漲。

日本例子：東京不怕人口少

日本的例子很明顯。從2008年開始，日本總人口每年減少超過50萬人，相當於一年消失一個縣的人口規模。偏遠鄉鎮真的空了，但東京市中心房價照樣撐住。
原因很簡單：核心都市區有工作機會、交通便利、醫療教育完善，就算人口總量下降，還是能吸引人來住。反過來，沒有條件的地方，自然就慢慢空了。專家甚至直言：「東京是東京，日本是日本。」意思是，都市圈和鄉村的差距只會越來越大。

台灣警訊：別用人口成長思維開發

台灣現在的問題是，很多重劃區或建設案，還沿用人口成長時代的思維。如果一個區域沒有產業進駐、沒有交通節點，只靠住宅推案，年輕人外流、老年人口凋零，房子很容易賣不掉。
像高雄的「空中鳳城」就是警訊。台鐵花了25億蓋十層樓商場，本來是重劃區新地標，但完工後連續四次招標流標，最後只好改成「便當觀光工廠」止血。張勝雄教授說：「並不是規劃TOD就有效益！需求不夠，一切都是空談。」

真正風險：賣得慢、區域分化

專家提醒，少子化下，房市風險不是瞬間崩盤，而是「賣得慢」。未來房價不會普漲，而是區域分化。
有產業、有捷運、有醫療支撐的區域，價格可能穩住。例如桃園A20興南站重劃區靠航空城產專區與清大醫療園區撐場，台中烏日高鐵特區結合高鐵與捷運，還有高雄岡山科學園區帶動的捷運與高醫醫院周邊，都是「三位一體」抗跌區。
反過來，缺乏支撐的郊區，漲幅有限，甚至長期盤整。中國房市專家也指出，人口淨流入地區房價上漲快，人口淨流出地區房價可能下跌。

高齡化也改變居住模式

台灣超過329萬戶家庭至少有一位65歲以上長輩，10年內還會增加100萬戶。全台超過500萬間房屋屋齡超過30年。
很多長輩可能會賣掉郊區透天，搬進市區電梯大樓或醫療便利區。像林口長庚、台中中國醫、高雄義大醫院周邊，已經有「銀髮移民潮」，無障礙宅特別搶手。結果就是：核心區房子更穩，邊緣區壓力更大。

賣厝阿明提醒：買房三大關鍵
人口有沒有淨流入，薪資有沒有提升，完工量是不是長期高於成交量
如果房子一直蓋，人沒進來，那就是警訊。少子化下，房市不會全面走空，但會更挑地段。
與其擔心變鬼城，不如問：「20年後，這個地方還有人住嗎？還有工作嗎？生活機能完整嗎？」

M觀點：
未來房市不是買到就漲，而是選對位置才穩。少子化對房市影響不是一刀切的毀滅，而是殘酷的淘汰賽。有產業、交通便利、醫療完善的區域會吸人，沒條件的區域會慢慢被遺忘。