頂樓加蓋不是你的！法院判決拆屋還地，還得倒賠13萬
【M傳媒房產中心】

很多人買公寓頂樓，心裡打著一個如意算盤：頂樓加蓋是我的，樓下鄰居也默認了，這片空中花園就是我專屬的。
就算哪天被檢舉，頂多就是列管違建，不會真的拆。

這個美夢，被台北地方法院一紙判決徹底打醒。

案件回顧：頂樓加蓋22年，一紙訴狀全拆光
台北市信義區某處公寓，12號和14號兩棟相鄰的5層樓建物，頂樓分別被5樓住戶加蓋增建物，面積各約64、67平方公尺，並設置鐵門排他性占有使用，時間長達22年。

樓下1到4樓住戶們原本相安無事，但隨著時間推移，對頂樓被長期占用的不滿逐漸累積。
終於，9位區分所有權人聯手提告，要求拆除增建物、返還頂樓平台，並追討過去5年的不當得利。

被告辯稱：增建物是前手時期就有了，我們買來就繼承使用；
而且原告多年來都沒有異議，甚至被告陳鳳雪還自掏腰包160萬維修頂樓漏水、重新整頓地板，應該算「默示同意」我們使用。

法院怎麼看？

法院判決三重點：拆屋、還地、賠錢

第一，頂樓平台是全體共有，不是你一個人的。
法院引用最高法院判決意旨，明確指出：
建物的頂樓平台，是為了維護建築安全與外觀，性質上不許分割獨立為區分所有客體，應由全體住戶共同使用，推定為全體區分所有人共有。

第二，「默示同意」不是你想的那樣。
被告主張原告多年未異議，應該算默示分管契約。
但法院直接打臉：原告曾向被告表達異議，還向主管機關檢舉違建；而且被告陳鳳雪自己也承認，12號頂樓增建物是「列管」的「既有違建」。
既然違建事實明確，哪來的「默示同意」？

更重要的是，最高法院見解很清楚：
單純的沈默，不等於默示同意。被告沒有舉證全體共有人曾協議由他們分管，就不能主張有合法占有權源。

第三，不只要拆，還要賠錢。
法院認定，被告無權占有頂樓平台，獲有相當於租金的不當得利，必須返還。
參酌該區位處信義區、交通生活機能便利，按土地申報地價年息6%計算：

12號頂樓占用64平方公尺，被告陳鳳雪應賠償回溯5年不當得利，給7位持分1/10的原告各13萬2618元，給2位持分1/20的原告各6萬6309元。
從起訴狀送達翌日（113年6月10日）起至拆除日止，按月再給付各2365元及1183元。

14號頂樓占用67平方公尺，被告曾斌智應賠償回溯5年不當得利，給7位持分1/10的原告各13萬8835元，給2位持分1/20的原告各6萬9418元。
從起訴狀送達翌日（113年5月30日）起至拆除日止，按月再給付各2476元及1238元。

這件案子給我們三個教訓

教訓一：頂樓加蓋不是你的，法院會叫你拆。
不管加蓋多久、前手留下來的、樓下鄰居有沒有講話，只要沒有經過全體共有人明示同意成立分管契約，頂樓平台就是共有。
哪天樓下住戶不高興了，一紙訴狀就能讓你拆光光。

教訓二：默示同意不是這樣用的。
很多頂樓戶以為「鄰居都沒講話就是同意」，但法律上的「默示」需要有積極行為足以推知其效果意思。
單純的沈默，什麼都不是。更何況如果還曾被檢舉過，那就更別想用這條來擋。

教訓三：賠償是從起訴日往前算5年，不是從現在開始。
這件案子回溯到108年，被告除了要拆房子，還要吐回過去5年的「租金利益」。
以信義區的行情，一年好幾萬，5年下來十幾萬跑不掉。拆屋已經夠痛了，還要倒賠一筆，等於雙重打擊。

M觀點：頂樓戶的「空中花園」，是時候醒醒了
台灣老舊公寓林立，頂樓加蓋是再普遍不過的現象。
很多人買頂樓，就是衝著這片「專屬空間」。但法律從來沒有保障過這種「專屬」。

這件案子告訴我們三件事：

第一，違建就是違建，不會因為時間久就變合法。 
列管違建只是暫時不拆，不代表永遠不拆。樓下住戶不動手，不代表他們沒權利動手。

第二，鄰居沒講話，不代表他們同意。 
很多人以為「多年無異議」可以當成默示分管契約，但法院標準很嚴格。
除非你能拿出全體共有人簽署的協議，否則單純的沈默，什麼都不是。

第三，不只要拆，還要賠。 
這是最痛的地方。拆房子已經夠傷了，法院還會要你吐回過去5年的不當得利。
等於你住了多久、賺了多久的「免費空間」，現在都要吐出來。

對頂樓戶來說，這件案子是一記警鐘。
對樓下住戶來說，這件案子是一個啟示：原來，頂樓平台真的是我們的。只要願意站出來，法律會還你公道。
畢竟，頂樓平台是全體的，不是一個人的。

臺灣臺北地方法院民事判決
113年度訴字第7001號