一文看懂虛坪改革！雨遮、公設、車位的百年共業

群洋國際地產集團 總經理 張惠山（山哥）

最近網路上流傳一張「台灣建物虛坪改革歷程」圖表，不少民眾在轉貼，但裡面的說法與法律規定常有差距。今天我就用最白話的方式，從歷史到現況，帶大家看懂這場「房子坪數改革」的百年戰爭。

第一階段：古早「好康」時代，雨遮屋簷都算你錢（2011年5月以前）

2011年5月以前，建商申請建照時，雨遮、屋簷都可以合法算進附屬建物面積，等於預售屋階段，你還碰不到的空間，也能按坪數收錢。
等房子蓋好，這些雨遮屋簷依然會寫進權狀，轉手時仍會影響房價，形成不少買方「虛坪痛」。

第二階段：第一次改革，預售禁計價，但權狀留紀錄（2011年5月 ~ 2017年12月）

2011年5月後，政府規定，預售屋契約中雨遮、屋簷不得單獨計價。但法規並未禁止登記，因此成屋後權狀仍會出現這些面積。
結果是：表面上買方不多付錢，實際成交時，雨遮屋簷仍可能影響總價。

第三階段：現行制度，徹底拔除（2018年以後）

2018年1月1日起，申請建照的房子，雨遮、屋簷通通不登記、不測繪。
換句話說，這些空間從此不計入房屋權狀，買賣價格完全無關。現在市面上絕大多數新成屋與預售案，都是這個規定。

第四階段：未來戰場，直球對決「公設比」魔王（草案討論中）

解決雨遮屋簷後，下一個改革目標是公設比。內政部自2023年起研議改革，預計2026年推動，主要方向包括：

管委會空間設上限：限制社區交誼廳、健身房等管委會空間膨脹。

電梯免計容積：必要電梯空間不算入公設面積，讓每戶實得坪數增加。

車位、車道產權獨立：未購車位者不必分攤車道管理費，降低公設比。

提醒大家，這些都是「政策方向」，未正式上路前，仍以現行法令為準。若建商拿「未來公設比會降」來推案，聽聽就好。

結語
房子是大資產，但「數字遊戲」無所不在。掌握虛坪、公設、車位的規則，才能確保自己的荷包不被模糊計算傷害。

我是群洋國際地產集團 總經理 張惠山（山哥），買房路上，弄懂規則，你才是荷包的真正老闆。