房子越買越小？我們的城市正在「外包居住功能」 

M傳媒房產中心

走在台北、台中、新北街頭，很多人都有同一個感覺：自助洗衣店幾乎成了巷口標配。過去一條街可能只有一間，現在幾百公尺就能看到兩三家。這現象背後，不只是創業潮，而是都市住宅型態正在悄悄改變，房子越買越小，生活功能被迫交給城市補上。

近十年來，高房價與限貸環境下，小宅成為市場主流。兩房變一房、一房再縮成套房，許多年輕人買得起的不是「家」，而是「可住單位」。當室內空間被壓縮，居住需求沒有消失，只是改變了存在的位置。

小宅化，先犧牲的是「功能」

傳統住宅裡，本來就包含洗衣、收納、工作、休憩、會客、煮飯等功能。但當坪數只剩十幾坪，最先被犧牲的通常是陽台、儲藏空間，再來是完整廚房、餐桌，最後甚至連客廳都變成走道式配置。

這也解釋了自助洗衣店為何越開越多：許多小宅已經沒有地方放洗衣機、曬衣服，甚至不適合久待。洗衣功能被外包，但這只是最明顯的訊號。

住宅需求正在轉型

除了洗衣店，還有幾個住宅高度相關的需求，也在快速增加：

收納與小宅設計服務需求提升
小宅族最怕的不是房間少，而是東西沒地方放。頂天櫃、床下收納、折疊桌板、隱藏牆面設計，已成為裝潢標配。住宅價值不再只看坪數，而是看功能配置與使用效率。

套房化與合租型住宅需求上升
家庭型住宅比例降低，單身、小家庭、分租族增多，市場自然往「小而多」發展。老公寓三房改四房、透天改套房、社區設計共用廚房與交誼空間，都是因應小宅化的結果。

共用空間需求放大
私人空間縮小，公共空間補位。現在很多新案開始配置共享客廳、健身房、工作空間，彌補住戶家裡無法容納的生活需求。

室內改建與空間調整需求增加
小宅時代下，屋主會精算空間價值，透過隔間、動線重整、夾層設計，提高坪效。市場需求正從「買大」轉成「用巧」。

社宅與政策型租屋需求升溫
高房價與小宅化，讓單身族、年輕家庭更依賴租屋或社宅。住宅不再只看商品市場，也逐漸成為政策市場。

城市正在幫住宅「補功能」

回頭看，自助洗衣店爆量，代表住宅本身已無法完整承載生活功能，只好把部分功能交給城市。

以前房子裡有陽台、儲藏室、廚房、客廳；

現在房子只剩床、浴室、走道，其餘功能靠城市補上。

這不是單一產業的變化，而是居住結構正在轉型。房子越小，城市配套就越重要，也意味著未來住宅市場競爭，不只是比價格，更是比誰能讓住戶在小空間裡，仍然過得完整。

留給市場的思考

當房子越蓋越小、生活越來越外包，我們買的到底是房子，還是「城市使用權」？如果家裡只剩睡覺功能，你認為現在的房價是在賣空間，還是在賣你離不開這座城市的權利？