有房還在繳貸款能送小孩？內行人教你一招合法省贈與稅 但後面這筆稅很多人沒算到

【M傳媒房產中心】

不少爸媽想趁還健康，把房子先過戶給孩子，省得以後兄弟姊妹吵成一團。但一講到贈與稅，很多人第一個反應就是：「會不會要繳很多？」其實，如果房子還在繳房貸，實務上可以用一個叫做「附負擔贈與」的方法，操作得好，真的有機會把贈與稅壓到很低，甚至不用繳。不過專家也提醒，前面省稅，後面賣房時的稅，很多家庭反而沒算清楚。

簡單說，「附負擔贈與」就是爸媽把房子送給小孩，同時約定剩下的房貸以後改由小孩來繳。依法規，這筆確實由小孩承擔的貸款，可以從房子的贈與金額裡扣掉，等於先幫你把課稅基礎打折。

例如，一間房子的公告現值加房屋評定現值約三百萬，但銀行還欠一百萬。如果直接送，贈與額就是三百萬，扣完免稅額還可能要繳一筆稅；但如果改用附負擔贈與，小孩承接這一百萬，贈與額變成兩百萬，再扣免稅額後，很多案例最後贈與稅直接變零。

不過，這裡有個很多人會踩雷的地方，就是「小孩負擔貸款」不是嘴巴說說，也不是小孩私下拿錢給爸媽去繳就好，一定要走銀行正式程序，像是變更債務人、轉貸或重新設定抵押權，讓銀行和國稅局都認定，這筆債務真的換小孩來扛，才算數。

國稅局在審的時候，通常會盯兩件事。第一，這筆貸款是不是真的存在，要有銀行的餘額證明。第二，也最重要，就是小孩到底有沒有能力繳。像是薪資轉帳、扣繳憑單、存款證明都很關鍵。如果小孩收入都走現金流，拿不出證明，國稅局很可能不認列，原本想省的稅，最後一樣補回來。

另外，很多家庭只看到眼前贈與稅省了，卻忘了後面賣房子還有一關「房地合一稅」。因為小孩是用受贈取得，未來賣房時的成本，只能用當初贈與時的公告現值與房屋評定現值來算，通常比市價低很多，就算你當初幫爸媽扛了一百萬貸款，也不能算進成本。房價一漲，帳面獲利變大，稅自然就重。

實務上，要降低這個風險，通常會搭配兩種做法。第一是未來賣屋前自己設籍、實際住滿自用年限，可以用自用優惠，免稅額高、稅率也低。第二是賣掉後兩年內再買自住，申請重購退稅，但新房子也會被列管一段時間，不能說賣就賣。

房產專家提醒，「附負擔贈與」真的不是神招，而是一種工具。用對了，現在資金壓力會小很多；用錯了，可能變成現在省一點、以後繳更多。最安全的做法，是爸媽跟小孩一起把收入、貸款、未來會不會自住、會不會賣都攤開來算，找地政士或稅務顧問先試算一輪，再決定要不要做，才不會傳承變成家庭風險。