55歲換屋驚爆年齡歧視！信用800被打槍　銀行規則讓公教心寒

【M傳媒 財經中心／深度報導】

「我信用800分、沒欠債、月薪8萬多，卻被銀行嫌太老？」一名55歲公教人員的心聲，在臉書《賣房知識家》社團引發熱議。原以為是最安全的放款對象，卻在換屋申貸時被銀行以「年齡過高」為由拒絕八成貸款。這不只是個案，而是台灣房貸市場潛藏的現實歧視：銀行信任你的信用，卻不信任你的年齡。

 

這位在南港區服務的公教人員，為國奉獻35年，手上擁有一棟無貸款的舊屋與穩定薪資，原打算換購一間適合退休生活的電梯宅。沒想到，銀行卻告訴他：「您年紀偏高，最多只能貸六成。」

 

我距離退休還有十年，為什麼就被當成高風險？

他滿腹委屈。銀行業者私下透露，55歲確實是房貸審核紅線。銀行不會明講，但年過55歲客戶，審查會較嚴格審」一位公股銀行主管直言，「退休風險是放款部門忌諱變數。」

 

相同的條件下，45歲申請人幾乎能輕鬆拿到七-八成貸款，但換成55歲，核貸金額可能直接打六-七折。這就是現實「隱性年齡歧視」樣貌。

 

除了年齡門檻外，換屋族更面臨「先買後賣」的資金煎熬。

過渡性貸款利率往往比一般房貸高出1至2個百分點，成為無形壓力。若舊屋遲遲賣不掉，雙重房貸像兩顆定時炸彈。即使地段佳、捷運800公尺內的物件，銀行鑑價仍可能低於市價1至2成，使得資金缺口再度擴大。

 

一名剛經歷換屋失敗的民眾坦言：「我以為三個月就能賣掉舊房，結果拖了一年，兩筆貸款壓得我快喘不過氣。」

 

銀行的風控邏輯，對中壯年族群極為不友善。

首先，55歲申貸者的貸款年限最多20年，與年輕人可貸30至40年相比，每月還款額度自然更高；其次，銀行會預先計入「退休風險」，擔心未來收入不穩；再者，若購買的是小坪數或屋齡高的產品，核貸條件更形嚴苛。

 

專家破解：三招突圍年齡紅線

對於中壯年換屋族，房產顧問建議可採三種策略突圍。

首先，增加擔保品，用定存、股票、保單作為附加擔保，提高信貸額度；其次，讓子女共同借款，延長貸款年限、攤平月付；第三，尋求民營銀行或信用合作社，部分業者對年齡限制較寬，願意承作高信用族群。

 

更務實的選擇是「先賣後租」，雖然搬家麻煩，但能確保財務安全，不會陷入雙貸風險。

 

M觀點：

55歲換屋族的困境，折射出台灣金融體系對中壯年族群的制度性偏見。政府一邊鼓勵延後退休，銀行卻用核貸規則逼人提前退出市場。這不僅是金融歧視，更讓房市世代斷層持續擴大。

 

賣厝阿明點出關鍵：「五十歲之後就要預備好換屋計畫。」早一步規劃資金、調整資產結構，比起臨時求助銀行，更能掌握主動權。若能讓年輕子女加入貸款，或降低貸款成數，反而能更靈活應對市場變化。