時機這麼差，建案還說不二價，會不會太認真？

最近陪朋友看預售屋時，發現一個有趣的現象：各家建案銷售中心都高掛「不二價」的醒目告示，但私下詢問成交價後卻發現，實際價格往往比表定價低了3-5%。這種「表面不二價，私下有空間」的銷售模式，已經成為當前預售屋市場的潛規則。

 

現在的建商正面臨兩難困境：一方面要維持價格形象避免已購戶反彈，另一方面又要刺激買氣加速去化。於是發展出一套「隱形議價」的銷售策略。以台北市某個指標建案為例，開價每坪120萬元，表面堅持不二價，但實際成交價卻落在114-116萬元之間。這種差距來自建商精心設計的「特惠方案」，包括裝修補貼、家電升級、付款條件優惠等變相折扣手法。

 

市場老手都知道，現在要談價格得掌握幾個關鍵時機。首先是「潛銷期」，這時建商為了測試市場水溫，往往會給出較大彈性；其次是「季底結算」，代銷人員為衝業績會釋出更多談判空間；最後是「尾盤階段」，剩下的戶別通常有較大議價餘地。有位不願具名的代銷主管透露，他們最近成交的幾戶，都是透過「總經理特批」的名義，每坪暗砍了2-3萬元。

 

特別值得注意的是，現在建商對不同戶別的定價策略越來越細膩。同一棟建築中，景觀戶與非景觀戶的價差可能拉到15%，中低樓層還會推出「限量優惠戶」。這種差異化定價既能維持整體價格形象，又能實質刺激銷售。例如新北市某建案，4樓的「員工保留戶」就比正常價便宜了8%，但必須主動詢問才會告知這個選項。

 

對於真正想買房的消費者，建議可以這樣操作：先做好區域行情功課，鎖定銷售較慢的戶別，表現出誠意購買的態度，再嘗試爭取裝修補貼或付款條件優惠。畢竟在當前市場環境下，與其糾結於每坪單價，不如把重點放在整體購屋條件的談判。一位資深房仲就分享，最近有位客戶成功爭取到「免3年管理費＋平車優惠50萬」的組合方案，換算下來等於總價省了近百萬元。

 

現在的預售屋市場就像一場精心設計的價格遊戲，建商既要維持表面價格的穩定性，又得在暗中調整策略因應市場變化。對消費者來說，關鍵是要看懂這場遊戲的規則，掌握正確的議價技巧，才能在這個「假不二價，真議價」的市場中，談到最有利的購屋條件。畢竟在房市調整期，懂得如何與建商周旋的買家，往往能獲得超乎預期的優惠。