預售屋付款流程爭議：代銷說法有誤，該如何處理？

購買預售屋是一個複雜的過程，尤其是在付款流程與貸款安排上，稍有不慎就可能造成誤解或糾紛。最近有網友分享了他的情況：在看預售屋時，代銷提到「先過戶，拿到權狀後，再開始申請銀行貸款」，這與網友認知的流程（先申請貸款、對保、完稅、過戶、撥款）不同。網友質疑代銷的說法，但代銷非常自信，表示自己賣了那麼久的房子，不可能弄錯。網友擔心場面難看，沒有當場爭論，但心裡仍有疑慮，不知道該如何處理。以下我們來分析這個問題，並提供一些建議。

 

1. 正常的預售屋付款與貸款流程

通常，預售屋的付款與貸款流程如下：

簽約與付款：簽訂預售屋買賣合約，並支付簽約金、開工款等款項。

申請貸款：在房屋接近完工時，買方開始向銀行申請貸款，確認貸款成數與利率。

對保與完稅：銀行審核通過後，進行對保手續，並繳納相關稅費（如契稅、印花稅等）。

過戶與撥款：完成稅費繳納後，辦理過戶手續，銀行撥款給建商，買方取得權狀。

因此，代銷提到的「先過戶，再申請貸款」確實與正常流程不符。通常是在貸款審核通過並完成對保後，才會進行過戶與撥款。

 

2. 代銷說法可能的誤解

代銷的說法可能有以下幾種情況：

誤解流程：代銷可能對貸款流程不夠熟悉，誤以為可以先過戶再申請貸款。

特殊情況：有些建商可能會提供「先過戶後貸款」的特殊方案，但這通常需要買方有足夠的財力證明，且銀行願意配合。

 

溝通誤會：代銷可能在表達上有誤，實際流程仍是先貸款後過戶。

 

3. 如何確認正確流程？

為了避免誤解，建議網友採取以下步驟：

與銀行確認：直接聯繫銀行，詢問預售屋的貸款流程，確認是否需要先申請貸款再過戶。

查閱合約：仔細閱讀預售屋買賣合約，確認付款與貸款流程的相關條款。

諮詢專業人士：如果對流程仍有疑慮，可以請教房仲、代書或律師，確保自己的理解正確。

 

4. 該換代銷嗎？如何換代銷？

如果代銷的說法確實有誤，且網友對他的專業能力產生懷疑，可以考慮更換代銷。以下是幾點建議：

 

與建商溝通：直接聯繫建商，說明代銷的說法與正常流程不符，並要求更換代銷。可以委婉地表示「希望由更熟悉流程的代銷協助」，避免直接批評。

顧及代銷顏面：如果擔心場面難看，可以私下與建商溝通，避免在公開場合討論代銷的錯誤。

選擇其他建案：如果建商不願意更換代銷，或網友對建商的處理方式不滿意，可以考慮選擇其他建案，避免後續產生更多問題。

 

5. 總結：確保流程正確，避免後續糾紛

購買預售屋時，付款與貸款流程的正確性非常重要。如果代銷的說法與正常流程不符，建議網友積極確認，並與建商溝通，確保自己的權益不受損。希望這些建議能幫助你順利解決問題，並在未來的購房過程中更加順利！

 

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