包租業發票新規上路 租金差額須開立應稅發票報稅
包租業發票新規上路 租金差額須開立應稅發票報稅
【M傳媒房產中心/專題報導】
包租代管市場近年蓬勃發展,不少業者以「二房東」身份承租再轉租,成為租屋市場的重要中介。然而,財政部北區國稅局最新說明指出,這類包租業者在報稅時不得以「整筆租金收入」開立發票,而應針對「租金收入扣除屋主租金支出後的結餘部分」,以「服務費收入」性質開立二聯式應稅發票,並依法繳納營業稅。
換句話說,包租業者的角色雖然表面上是「房東」,但稅務本質屬於「提供租賃管理服務」。房產達人 張惠山 說明,根據國稅局解釋,包租業先向屋主承租房屋,再轉租給次承租人,中間的租金差額實際上屬於服務收益,而非單純的租金收入,因此須依《加值型及非加值型營業稅法》規定,視為「提供服務」行為來課稅。
北區國稅局進一步說明,依《租賃住宅市場發展及管理條例》規定,凡向地方主管機關申請許可設立的包租業者,在承租個人住宅並轉租供自然人居住使用時,若非用於休閒、旅遊或短租(租期未滿30日)用途,應逐屋編製「租賃住宅租金收支明細表」,據以計算每戶租金收支差額。業者應就該差額開立統一發票,報繳營業稅。
舉例來說,若包租業者每月向屋主承租金額為2萬元,再以2萬5千元轉租給房客,則其中的5千元差額屬於「服務費收入」,應開立二聯式發票並繳納5%營業稅。若收支相抵後無盈餘,則無須開立發票,但仍應保留相關帳證,以供稽核。
此項規定對包租代管業者而言,不僅攸關稅務負擔,也反映政府對租屋市場透明化與制度化的推動方向。專家指出,過去部分包租公司以「代收代付」名義規避報稅義務,如今明確規範差額開票,將有助於防杜逃漏稅與租金黑數問題,讓整體市場更趨透明。
不過, 張惠山 憂心,新規上路後,若必須就租金差額課稅,實際淨利恐被進一步壓縮,特別是部分業者代管空間有限、管理成本偏高,恐將面臨毛利下降與報稅負擔加重的雙重壓力。
M觀點:
從政策角度觀察,包租業發票規範明確化,是租賃市場邁向制度化的必經之路。當租金流向、收支結構與稅務申報都被納入監管體系,不僅有助提升業者公信力,也保障租客與屋主權益。然而,政府在推動法制化的同時,也應考量產業實務困境,適度檢討稅負與行政成本,避免善意規範反成業者負擔。
房市走向專業化的下一階段,不只是要求業者「依法報稅」,更重要的是建立一個可長可久、透明可信的租賃生態。當市場信任機制成熟,包租代管才不只是代管生意,而是台灣居住正義的一環。
張惠山(山哥來了)
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