內政部推使用權住宅建商不買單、民眾不認帳！呂崑富 這樣做包行! | M傳媒

【房產中心／專題報導】

內政部端出的「使用權住宅」政策牛肉，想吸引建商進場，卻在現實面前踢到鐵板。關鍵在於兩大難題讓業者卻步：銀行貸款難、後續管理煩。中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富表示，對建商來說，與其扛下這些成本和未知風險，還不如回頭老老實實買地、蓋房、賣產權，流程單純又變現快。這讓政府的美意陷入尷尬。想推使用權宅，恐怕最後得自己跳下來當開發商，或得高度依賴包租代管和物業公司來維持運轉，挑戰不小。

貸款關卡第一線，民眾購屋門檻高

對想買的民眾來說，最大的門檻就是「錢怎麼借」。使用權住宅沒有傳統的房屋所有權狀，過去根本無法向銀行抵押貸款。雖然金管會和法務部後來想出辦法，把「使用權」當成「權利質權」來擔保，但多數銀行態度保守，意願低落。

建商為了解決客戶的資金問題，常常得自己跳下來辦「公司貸」幫忙。但這種貸款的利率，通常比一般房貸高出不少，等於變相加重了購屋者的利息負擔，讓使用權住宅的價格優勢大打折扣。

市場接受度低，轉手與管理是隱憂

除了貸款難，使用權住宅的「價值」會隨著年限縮短而遞減，未來想轉手，買方市場相對狹小。台灣過去的住宅思維幾乎全是「所有權至上」，從政府政策、建商投資到民眾觀念，都圍繞著「買斷」打轉。對於只擁有長期使用權的住宅，該如何進行專業的物業管理、維護甚至租賃經營，相關的產業鏈和金融服務都還很薄弱。

不過，隨著社會住宅大量興建與營運，業界也看到了一絲新曙光。如果能把社會住宅累積的管理經驗，轉移到使用權住宅上，從一開始的建築設計，就導入「好管理、易維護」的思維，或許能開創出住宅資產管理的「新藍海」。

呂崑富呼籲：保障要長久，社宅模式或可行

民眾現階段很難接受把大筆資金投入一個沒有產權的資產。他建議，使用權住宅應該參考社會住宅的模式來開發，甚至借鑑對岸「長期租約」的概念，例如一簽就是70年，到期可優先續約，或是保證未來舊屋改建時，能以「一坪換一坪」等方式保障權益。如果沒有這種長期、實質的保障，使用權住宅很難說服市場買單，也無法真正活化現有的住宅資源。

呂崑富：成敗關鍵在「信任」與「制度」

整體來看，政府想透過使用權住宅提供多元居住選擇的方向明確，但若無法打通「金流」（貸款）與「管理」（維護與價值保障）這兩大任督二脈，並建立起民眾對長期權益的信任，這項政策恐怕會淪為口號，難以在真實的市場中落地生根。

知識傳媒 貸款達人 呂崑富
中華民國不動產金融知識發展協會理事長
「房屋貸款知識家」平台創辦人／資深貸款顧問
深耕房產與金融領域多年，擅長房貸優化、資產規劃與解決各類貸款難題
知識傳媒 貸款達人 粉絲專頁 https://www.facebook.com/loannews82

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