「牆壁破損別修！」誠實仲介勸屋主：揭露瑕疵比修飾更重要，竟成最省心賣房法？

【房產中心／專題報導】

「你的房子要賣，牆壁掉漆、漏水痕跡千萬不要先修！」如果房仲這樣建議，你會覺得他不專業想偷懶，還是認為他說了真話？一位準備售屋的屋主最近分享親身經歷，他的房仲不僅沒要求他把老舊屋況美化，反而叮囑他「讓買家看到原況，能接受再買」，並強調賣方對漏水等重大瑕疵有主動告知義務，否則後患無窮。這番「誠實至上」的建議，與許多屋主認知的「賣房前要精心打扮」大相逕庭，卻在網路上引發熱議：賣房，到底是該「美化修飾」，還是「坦誠相見」？

 

避開「瑕疵擔保」糾紛地雷

這位屋主的房仲建議，背後有堅實的法律邏輯支撐。根據《民法》第354條的「物之瑕疵擔保責任」，賣方對於交易時已存在的房屋瑕疵負有責任。如果賣方在交屋前「急著修繕」，特別是針對漏水、壁癌、結構裂縫等重大問題進行簡易但未根本解決的「粉飾性修復」，在法律上可能被視為「故意隱匿瑕疵」。一旦買方入住後問題復發，賣方不僅可能需負擔全額修復費用，還可能因「未盡告知義務」而被告上法院，要求減少價金甚至解除契約。

 

「修漏水的錢，絕對比打官司來得省！而且時間更省！」

一場房屋買賣糾紛訴訟，動輒耗時數年，金錢成本（律師費、鑑定費）與精神消耗難以估算。因此，越來越多的專業房仲會建議屋主採取「誠實揭露」策略：將所有已知問題在「不動產現況說明書」中白紙黑字載明，並提供過往的修繕記錄。對於願意接手處理的買方，雙方可以協商從總價中扣抵一筆「修繕補助金」，或約定由賣方於交屋前完成指定項目的修復。這種做法等於將未來的「維修責任」與「法律風險」，在簽約時就透過價格折讓或明確協議完成了切割與轉移。

 

雙贏策略：透明化創造信任，責任化保障交易

「我們要有告知買家的義務，不然將來麻煩會很多還要訴訟。」這位房仲的提醒，點出了現代房仲服務的關鍵價值之一：「風險管理顧問」。一位負責任的仲介，其目標不應只是「快速成交」，更是「安全成交、避免後訟」。在資訊透明的時代，任何刻意隱瞞的瑕疵，幾乎都會在買方入住後無所遁形，最終導致糾紛，讓仲介自己也捲入無盡的調解與法律程序中，損害專業信譽。

 

建立透明機制對三方都有利：

對賣方：雖可能因如實告知而小幅影響售價，但能徹底免除後續無窮的訴訟風險與道德譴責，是真正的「花錢（折價）消災」。

對買方：獲得了完整的屋況資訊與自主選擇權。可以根據真實狀況精準評估裝修預算，並決定是要自己處理以爭取更大議價空間，還是要求賣方修繕至可交屋狀態。

對房仲：建立了專業、誠信的形象，雖然可能增加初期說服買方接受瑕疵的難度，卻能大幅降低成交後的服務風險，贏得買賣雙方的長期信任。

 

這位屋主的分享，顛覆了許多人對房仲「只想美化、促成交易」的刻板印象，揭示了一種更成熟、更長遠的交易哲學。在房地產市場日益重視消費者權益與交易安全的今天，「坦誠揭露瑕疵」已不再是拉低售價的劣勢，反而可能是保護賣方權益、加速順利成交最佳策略。