房價預言家們，請停止擲骰子！市場不是「非漲即跌」的簡單賭局

【房產中心／專題報導】

「房價永遠漲？」「不，它一定會崩！」在台灣的房市論壇、家族群組乃至政見發表會上，這類斬釘截鐵的二元對立預言，從未止息。然而，近期一場發生在社群媒體上的激烈論辯，卻尖銳地戳破了這類預言的虛妄本質。一位網友以「邏輯錯位」與「偷換概念」直斥，將複雜的房產市場簡化成「不是大就是小」的骰子遊戲，只是情緒化的瞎猜。這場爭論意外引發共鳴，因為它道破了多數人面對房市時的共同困境：我們被過於簡化的口號綁架，卻對真正的市場運作一無所知。

 

失靈的二元預言：為何「漲跌論」總與現實脫節？

過去二十年，台灣房市見證了各種「必跌」預言的破滅：金融海嘯後、政府打房時、疫情爆發初，總有專家斷言「這次不一樣」。結果是，房價在波動中屢創新高。同樣地，「永遠漲」的神話也在近年遭遇挑戰，交易量腰斬、部分區域房價鬆動，證明單邊上漲並非鐵律。

 

問題的核心在於，這類預言犯了根本的「類比錯誤」。將資產市場類比為「丟銅板」或「擲骰子」，假設結果非正即反，完全忽略了經濟系統的複雜性。房價作為一種資產價格，其走勢更像是一條受多重引力拉扯的複雜曲線。通貨膨脹、土地稀缺性、經濟成長構成長期向上的「萬有引力」；而利率政策、市場投機度、政策干預則形成短期上下波動的「週期擺盪」。兩者相互作用，結果絕非簡單的「漲」或「跌」。

 

市場的三維現實：盤整、分化與剛性支撐

那麼，拋開二元論，台灣房市當前的真實狀態是什麼？專業分析指出，市場正同時呈現三種維度的狀態：

 

首先，是整體進入「結構性盤整」。在央行選擇性信用管制與《平均地權條例》修法後，投資需求急速冷卻，市場交易量能萎縮，價格失去快速上漲動能，進入一種「價穩量縮」的僵持狀態。這既非「漲」，也非「跌」，而是等待新平衡點的「盤」。

 

其次，是內部劇烈的「地域與產品分化」。擁有科技業剛需、就業人口持續流入的台北市蛋黃區、新竹科學園區周邊，價格展現強大抗跌性。反之，供給量龐大、依賴投資客炒作的郊區重劃區，價格已出現顯著修正。市場已從齊漲齊跌，進入「好地段穩健、差地段承壓」的個案表現時代。

 

最後，是底層堅硬的「成本與制度剛性」。營建原物料與人工成本居高不下，為新屋價格築起地板；而房地合一稅制讓持有數年的賣方幾乎沒有「賠本出售」的動機，鎖住了中古屋市場的流通供給，成為支撐價格的另一道防線。

 

從預言到分析：有價值的討論應如何展開？

面對如此複雜的系統，有意義的討論應徹底拋開水晶球，轉向嚴謹的「情境分析」。這意味著，任何關於價格的探討都必須先定義三大要素：

 

明確的標的與範圍：談的是「台北市學區中古公寓」，還是「中南部科技園區旁的預售屋」？標的不同，邏輯天差地別。

 

具體的時間框架：是討論「未來一季」的資金行情，還是「未來十年」的人口結構變化？時間尺度決定核心變數。

 

可驗證的驅動變數：短期看利率與政策，中期看供需與建設，長期看經濟與人口。討論必須指出，是哪一個關鍵變數的改變，可能驅動價格走向。

 

例如，與其空喊「房價會跌」，不如分析：「若央行在明年第一季因應通膨再次升息半碼，將使購屋貸款負擔增加，可能對總價1500萬以上、投資客占比仍高的桃園A7重劃區，造成3-5%的價格修正壓力。」這樣的論述，才能被事實檢驗，也才具有決策參考價值。

 

真相本質上就是一個無法被簡單預測的複雜適應系統。

對於一般民眾，與其耗神聆聽「非漲即跌」的賭徒式預言，不如回歸自身「需求、財務與風險承受度」的三角衡量。在一個充斥著簡化口號的時代，以理性框架進行分析，才是對自身財富與居住未來最負責的態度。市場從不擲骰子，它只是默默對每一個過度簡化的預言，報以沉默而殘酷的修正。