離婚後房產各半、貸款卻在我名下，現在想買第二間房該怎麼辦？

一年半前，我結束了婚姻關係，當時協議兩人各持有房屋50%的所有權，但所有的房貸卻完全掛在我的名下。如今面臨央行第七波信用管制，當我想為自己和孩子的未來再購置一間安身之所時，卻被銀行認定已是第二戶房貸，限貸五成...

 

前妻表示可以考慮買下我的50%產權，或是承接全部貸款，但我們都不清楚具體該如何操作，更擔心會面臨高額的稅費問題...

 

房產顧問指出，這樣的困境其實有解套方案。

必須釐清現況：雖然產權各半，但因貸款完全在網友名下(前妻是保證人)，銀行認定網友已有房貸，再購屋就會被視為第二戶。

建議將將50%產權賣給前妻，可以徹底解除共同持有狀態恢復無房身份，但必須注意相關稅費。但要注意房地合一與土地增值稅、契稅、代書費…，這筆費用可以先請代書幫你們大略核算。

 

賣給前妻後因為產權100%是前妻的，所以房貸當然由前妻承接

最好的方式是原貸款銀行直接辦理債務人變更(需銀行同意)，但前妻的收入必須達到銀行生之比審核，如果房貸餘額高於房屋鑑價，還需要補足差額。

如果要換銀行貸款，可能會有房貸違約金（約貸款餘額1%）等隱形成本，也需要納入考量。

如果銀行願意核貸成數不足，前妻也沒有現金可以支付你的房款，你可以考慮前妻需支付你50%買屋款項的部分，是否願意讓前妻分期攤還，降低前妻需要貸款成數。

 

以一個實際案例試算：若房屋現值1,200萬元，貸款餘額700萬元，選擇賣50%產權給前妻（作價600萬元），扣除約30萬元稅費後可淨得570萬元除與2等於你可以拿到大約285萬，這筆錢正好可以作為新屋的頭期款。

而前妻則需要承接原房貸700萬元。

但要注意一個問題，就是萬一銀行鑑價不足的狀態，你是否願意退讓協調須支付你的購屋款部分。

 

最後要特別提醒的是，所有協議都要白紙黑字保障自身權益。實際作法建議諮詢專業代書處理。相信只要有正確的指引，終能找到最適合的解決之道。