預售屋付款陷阱：「土地與房屋拆開繳款」？拆解背後風險與自保策略

【M傳媒】購買預售屋時，許多建商會要求買家將土地與房屋款項分開支付，土地款匯入建商老闆個人帳戶，房屋款則匯入公司帳戶。這種看似合理的安排，背後卻隱藏著 稅務規劃、資金調度與法律風險。本文將深入解析這種付款方式的成因、潛在問題，以及消費者如何自保，避免落入財務與產權的雙重陷阱。

 

一、建商為何要求「土地與房屋拆開付款」？

1. 土地與建物產權分離的常見結構

土地持有人與建商分屬不同法人：

許多建案中，土地所有權人為建商老闆或關係企業，建物則由建設公司興建銷售。這種「合建」模式，可讓建商減少土地持有成本。

稅務規劃考量：

土地款：屬於「土地買賣」性質，若匯入土地所有人帳戶，適用較低的土地增值稅率。

房屋款：屬於「建物銷售」收入，匯入建設公司帳戶可作為營業稅抵扣。

2. 資金調度與債務隔離

規避公司債務風險：

若建商公司有財務負債，將土地款匯入個人帳戶，可避免公司債權人扣押土地款項。

靈活運用資金：

土地款進入個人帳戶後，土地所有權人可自由運用，不受公司帳戶監管限制。

3. 規避預售屋履約保證機制

依《預售屋買賣定型化契約》規定，建商應將價金存入「履約保證專戶」。

實務漏洞：

部分建商將「土地款」解釋為「土地買賣」而非「預售屋價金」，藉此規避專戶監管，消費者可能失去履保機制保護。

 

二、消費者可能面臨的3大風險

1. 產權糾紛風險

若土地與建物所有權人不同，未來轉售或貸款時，可能需取得土地持有人同意，增加交易複雜度。

案例：曾有建商倒閉後，土地所有人主張擁有土地優先處分權，導致住戶無法辦理產權移轉。

2. 資金安全保障不足

匯入個人帳戶的款項，不受《預售屋履約保證》機制保障，若建商倒閉或老闆脫產，消費者恐難追討。

案例：某建案將土地款匯入老闆帳戶後，該帳戶遭其他債權人凍結，導致工程停擺。

3. 合約條款爭議

部分建商合約註明「土地款為私人交易」，消費者若事後主張權益，可能因條款解釋模糊而敗訴。

 

三、法規面解析：合法嗎？

1. 法律灰色地帶

目前法令未明文禁止拆分付款，但若建商未明確告知消費者款項用途與風險，可能違反《消費者保護法》第5條「充分揭露資訊」義務。

若拆分付款被認定為「規避履約保證」，主管機關可依《預售屋買賣定型化契約》開罰。

2. 稅務風險

土地所有權人：收取土地款需申報「財產交易所得」，若未如實申報，涉嫌逃漏稅。

消費者：若未取得合法土地移轉憑證，未來出售時可能無法舉證成本，導致房地合一稅負增加。

 

四、消費者自保3大策略

1. 要求合約與付款對象一致

堅持所有款項匯入「建商公司帳戶」，並在合約中載明土地與建物均為建商銷售標的。

2. 確認履約保證涵蓋全額價金

要求建商提供「價金信託」履約保證，且保證範圍需包含土地款。

3. 諮詢專業人士

簽約前委請律師審閱合約，確認土地與建物產權歸屬。

請地政士確認土地無抵押、查封等異常狀況。

 

【M傳媒】建商要求土地與房屋款項分開支付，雖有稅務與資金調度考量，但實質上有可能將風險轉嫁給消費者。購屋前務必確認產權結構、履約保證機制與合約條款，必要時拒絕簽約或要求修改付款方式，才能保障自身權益。

圖片來源   台中市政府官網