房客屋內輕生變「凶宅」租屋責任誰扛?房東求償609萬判決出爐

【M傳媒房產中心／專題報導】

嘉義地方法院審結一起備受矚目的「凶宅」損害賠償案件，引起社會對租屋安全、房東責任與法律賠償機制的熱烈討論。案情為：一名王姓房東將位於嘉義縣大林鎮的套房出租出給一家保全公司員工，沒想到該員工在屋內輕生、造成房屋被列為「凶宅」，房價暴跌。房東不滿向該員工繼承人及二房東提起賠償訴訟，法院最終判決王房東獲賠約新臺幣609 萬餘元，並且仍可上訴。

 

案情指出，2021年11月，保全公司周姓員工於王房東名下套房內自殺身亡。

該屋原由保全公司出面租下（由龍姓負責人簽約），房東認為：因該屋發生非自然死亡事故，導致房屋成為「凶宅」，市場價值大幅下滑，自己蒙受重大經濟損失。房東主張周男明知其行為會致房屋價值貶損，具有間接故意，造成侵權行為。而龍男作為簽約承租人，也應為其允許他人使用房屋的行為負起賠償責任。房東遂連帶向周男繼承人、保全公司與龍男提出損害賠償。

 

被告方面則主張：該屋原為「店鋪倉庫」改建，房東未經合法隔間出租，存在過失，且員工的輕生屬個人決定，與房屋用途無關。但法院經審理指出，周姓員工之自殺屬其個人意思行為，與房屋原始用途或租屋合法性無直接因果關係。法院並找來建築師公會鑑定，指出該房屋因「非自然身故」被歸為「中凶」等級凶宅，事故前市場交易價約1,742萬元，事後認定價值下跌約35％、折損金額約609.8萬元，支持房東主張。法院最終判決：周姓員工父母兩位繼承人在繼承遺產範圍內，與龍姓簽約人龍男連帶賠償房東609萬8,400元；至於保全公司因該輕生「並非執行職務行為」，故無須負連帶責任。

 

這起判決在法律與房產圈都具指標意義。

 

首先，它再度確認：當承租人於租賃屋內發生非自然死亡，若經鑑定認定為「凶宅」並造成房屋價值減損，房東是有可能透過民法向承租人（或其繼承人）求償。實務上，學者已指出，雖然我國尚無明文規範「凶宅造成價值減損」的統一標準，但在侵權責任法理下，當「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者」之條件成立時，仍可請求損害賠償。

 

其次，法院在責任認定上也凸顯幾項重點：

一是「承租人是否允許他人使用」或「租賃契約簽訂者」是否應負責任，

二是「價值減損」需透過鑑定、事證佐證，

三是「與屋主的原用途或承租人輕生行為之因果關係」是否具備。

過去有案例判決認為，若只是死亡但不構成「建物專有部分內、非自然死亡、陳屍於內」的凶宅條件，房東的價值損害主張就可能被駁回。

 

對房東、承租人與租賃市場來說，這起案子的提醒頗為重要。

對房東而言，租屋前簽約程序、承租人背景與租賃契約內容的保護機制，都應更為完備；對租賃人而言，使用租屋空間的安全管理、尊重契約使用範圍的義務亦不可輕忽；對整體房市而言，「凶宅」所引發的價值減損風險與交易透明度，仍是一塊灰色區域。從案例來看，並非發生事故就一定能立即主張損害，而是需靠完整鑑定、法律認定與契約鏈條。