「房市冷還是仲介沒用力賣？專家教你破解賣屋卡關的真相！」

最近有屋主焦慮詢問：「我的房子只委託一位房仲，但兩週過去只有一組客人來看，開價明明在行情內，到底是房市太冷，還是仲介不夠積極？」這問題其實是許多賣家的共同困惑！以下從市場面、行銷面、價格面三大關鍵幫你診斷原因，並提供具體解決方案。

 

一、先釐清：真的是「房市冷」嗎？

最近市場確實有降溫跡象，但不同區域、產品仍有差異，建議先確認：

 

同社區成交狀況

查詢最近3個月同社區的「實際成交價」與「成交天數」（可用實價登錄+行情網站輔助）

若其他戶別也賣很久→可能是區域性買氣問題

若別戶快速成交→就要檢視自身條件或仲介問題

 

銀行估價變化

偷偷問其他房仲：「最近銀行對我們社區的估價有下修嗎？」

若估價縮水，代表銀行看保守，會影響貸款成數，間接降低買方意願

 

季節性因素

暑假（7-8月）本就是傳統淡季，許多家庭忙出遊、開學準備

選舉年前半年（現在到2024Q1）部分買方會觀望政策

 

二、仲介「佛系賣屋」？4個行銷不力警訊

如果同社區別戶有成交，你的案子卻停滯，可能是仲介出了問題：

 

警訊1：沒做「網路強曝光」

檢查你的物件是否有在：

✓ 永慶、信義、591等大型平台「精選刊登」（非隱藏式）

✓ 有無拍攝「720度VR」或「專業空拍」

✓ 週末是否安排「集中帶看」（例：週六下午開放2小時多組參觀）

 

警訊2：懶得開發客戶

試探問仲介：「最近有主動推薦給哪些潛在買家？」

優秀仲介會列出「已聯絡的客戶名單」（如：附近租客、曾詢問本社區的買方）

 

警訊3：根本沒用心包裝

比競爭物件多花1萬元做「賣相升級」：

✓ 專業清潔（費用約3,000−5,000）

✓ 去雜物拍照（可租迷你倉暫放）

✓ 換LED白光燈泡讓屋內更亮

 

警訊4：只守株待兔

要求仲介提供「每週帶看報告」

如果仲介說「等買方自己上門」，快換人！

 

三、屋主自救3招，打破僵局

 

第一招：啟動「雙仲介競賽」

立刻再委託1-2家不同品牌的房仲（例：原委託永慶，可加信義、在地強勢仲介），並明確告知：

「我同時委託多間，誰先成交獎金加1%」

此舉能刺激仲介積極度，且合法（專任約才需獨家）

 

第二招：重新定價策略

「行情內」可能不夠！若現在開價1,500萬，試著降1,450萬（會掉到「低一階買方預算」區間）

 

第三招：創造稀缺性

在社群媒體發文：

「因工作調動急售，誠可議」並請親友轉發，有時「非仲介管道」反而能觸及真實買家

 

四、關鍵判斷：何時該調整？

3週沒第二組看屋→ 絕對是仲介問題，立刻換人

有看屋但沒出價→ 微調價格或整理屋況

出價差10%以上→ 市場已給答案，考慮降價

 

同場加映：熱門社區為什麼秒賣？

觀察發現，近期仍快速成交的物件都有這些特點：

價格甜：直接開「實價登錄最低價-5%」搶客

照片美：請專業攝影師拍出「生活感」（如：陽台放咖啡杯、餐桌擺餐盤）

說故事：在文案強調「低於社區行情」、「裝潢已翻新可拎包入住」

 

「賣不掉永遠是價格問題？」其實更多時候是『能見度』問題！

與其被動等待，不如主動出擊。