「百億建案錢該怎花？」預售屋契約新規上路 保障買方也考驗建商體質

【M 傳媒房產中心／專題報導】

近年來，少數預售建案淪為爛尾樓，讓購屋民眾權益受損，也讓社會對建築業信任度下降。為此，內政部地政司於九月預告修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，明確規範預售屋擔保機制，特別是信託專戶管理與價金用途。這次修正強調，已繳價金僅可支付工程款及稅費，管銷費用不得動支，意在提高民眾保障，但也讓建商面臨資金運用更大挑戰。

不動產開發信託與價金信託的差異，正是此次政策修正的核心。

前者將土地、銀行融資與購屋民眾已繳價金全部信託，綁定整個建案；後者僅針對已繳價金。政策鼓勵採用不動產開發信託，讓建案履約擔保更具積極性；若僅限縮用途如價金信託，反而可能削弱保障功能。

然而，現實挑戰不容忽視。受「銀行法」第七十二之二條與央行對銀行自主管理不動產貸款總量的要求影響，建商融資已經相當困難。若進一步限制管銷費用動用，建案後續營運與銷售可能受壓，尤其百億元大案的管銷支出可觀，建商除了自籌資金外，可能還須承擔額外費用，這對財務體質本就吃緊的建商而言，是一大考驗。

「賣厝阿明」指出，這次政策雖然遲來，但仍值得肯定。

調整建商體質，讓建築業能成為國家經濟指標，是長遠之計。他強調，千萬不要再開後門，例如增列模糊條款或特殊情況下得以動支工程款以外的資金；否則政策意圖將被削弱，保障買方權益也難以落實。

這次契約修正方向合理且正當，既能提高民眾保障，也促使建商更謹慎管理資金。

但是否能真正落實，關鍵仍在受託機構的把關能力。如果受託機構疏於監督，業者巧立名目、移花接木式請款的漏洞仍可能出現，政府的用心恐怕會大打折扣。

M 觀點：

預售屋信託專戶修正，是保障購屋者權益的重要措施，但同時也提醒市場，建商財務體質與受託機構監督能力，是政策能否落地的關鍵。遲來的政策修正值得鼓勵，但不能因此犧牲建商營運空間，否則可能影響建案推案量與整體房市活力。唯有在保障買方與合理運作之間取得平衡，才能真正建立透明、健康的預售屋市場。