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傻傻分不清?台灣地上權是「買完就完」,對岸土地使用權是「房地一體」你會怎麼選?

傻傻分不清?台灣地上權是「買完就完」,對岸土地使用權是「房地一體」你會怎麼選?

2026/02/28 |  11 | 加入最愛

傻傻分不清?台灣地上權是「買完就完」,對岸土地使用權是「房地一體」你會怎麼選?
文/M傳媒房產中心 M編

很多人問我:「台灣的地上權住宅跟對岸的房子有什麼不一樣?不是都只有幾十年的使用期限嗎?」
我直接告訴你:差!很!大!一個是「租地蓋房」,一個是「房地一體」,兩邊邏輯完全不同。M編用最白話說明這兩個市場差異。

一、核心概念:台灣是「地上權」,對岸是「土地使用權」
台灣的地上權,根據民法第832條,是「在他人土地上有建築物之權」。白話文就是:土地是別人的,你只是花錢租來蓋房子。期限到了,土地連同上面的建物,都要還給地主。
對岸的土地使用權,是「在約定期限內使用國有土地的權利」。關鍵差異在於:土地雖然也是國家的,但你繳了出讓金後,這塊地的使用權就歸你,而且上面的房子是「所有權」,永遠是你的。

二、期限到了怎麼辦?一個「自動續期」,一個「還地於主」
這是兩岸制度最關鍵的差別。對岸的住宅用地是70年,期滿「自動續期」。根據《民法典》第359條,住宅建設用地使用權期間屆滿的,「自動續期」。雖然續期要不要再繳錢還在吵,但至少法律保障你「不會被趕走」。也就是說,你在對岸買房,只要房子還在,你基本上可以一直住下去,子孫可以繼承。

反觀台灣地上權,期限通常50到70年,到期後根據民法第840條,如果契約沒特別約定,土地所有人可以主張取得建物所有權,或要求你「拆屋還地」。
白話文就是:你住了50年的房子,時間一到,房子直接送給地主,不然就是自己花錢拆掉。 這不是開玩笑的,契約上白紙黑字寫得清清楚楚。

三、權利性質:一個是「物權」,一個是「準所有權」
對岸的土地使用權雖然叫「使用權」,但根據《物權法》,它其實是一種「用益物權」,權利人可以對土地進行佔有、使用、收益,還可以依法轉讓、出租、抵押。更重要的是,對岸實行「房地一體」原則,房地產轉讓、抵押時,房屋所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權必須同時轉讓、抵押。這代表你買房時,土地的使用權會跟著房子一起過戶給你,形成完整的產權。

台灣的地上權同樣是「用益物權」,但它的核心是「在他人土地上擁有建築物」。你擁有房子的「所有權」,但腳下的土地是跟人家租的。中時新聞網分析:地上權房子大約用市價7成就能買到,但會隨著時間價值越來越低,像牛奶一樣有保存期限。

四、持有成本:台灣需支付地租,大陸幾乎沒有
台灣地上權住宅沒有土地權狀,不用繳地價稅,但要繳「地租」公告地價的3.5%到5%。對比一般住宅的地價稅(自用0.2%),直接貴15倍以上。然後地租會隨公告地價調整。精華地段公告地價只會漲不會跌,你今天覺得划算,20年後可能繳到哭出來。

對岸的商品住宅因為你擁有土地使用權,理論上要繳土地使用稅,但住宅用地的稅率極低,而且70年內不會再跟你收第二筆「地租」。你買房時繳的那筆「土地出讓金」,就是買斷70年的土地使用權。

五、貸款條件:一個被銀行嫌,一個被銀行愛
台灣的地上權住宅因為沒有土地擔保,銀行看到這種案子就頭痛。一般只能貸到5到7成,利率還比一般房貸高0.5%以上。隨著剩餘年限越來越短,貸款只會越來越難。

對岸的商品住宅因為你有完整的「房屋所有權」加上「土地使用權」。只要房子還有價值,銀行不太會因為年限問題拒絕你。

六、轉手難度:一個越來越難賣,一個越老越值錢
台灣的地上權住宅的價值會隨著時間遞減。假設有人買了50年的地上權,25年後想轉賣,只剩25年可用,房價自然越來越低。這不是「資產」,而是「消耗品」。

對岸的商品住宅雖然房屋本身會折舊,但因為土地會增值,加上「自動續期」的保障,老房子在好地段照樣能賣天價。這就是為什麼「老破小」有時候比新房子還貴。

七、兩岸房產的核心差異
綜合來看,台灣的地上權住宅,土地是租來的,房屋所有權是你的,期限50到70年,期滿建物歸地主或必須拆除,持有成本是每年繳3.5%到5%的地租,貸款只能貸5到7成且利率高,價值會隨時間遞減。

而對岸的土地使用權住宅,土地的使用權是你買來的,房屋所有權是你的,住宅用地70年且期滿自動續期,持有成本只有極低的土地使用稅,貸款可以貸到7到8成且利率優惠,價值會隨地段增值而上升。

M編總結:
在對岸買房,你買的是「土地的使用權+房屋的所有權」,期限到了還能自動續期,這叫「資產」;在台灣買地上權,你買的只是「房子的所有權」,時間一到什麼都沒了,這叫「消耗品」。兩邊都叫「權」,但使用規則是兩個世界。

所以問題來了:一樣花錢,你會買資產,還是買消耗品?

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