地上權可以買?價格便宜一半,這7事沒搞清楚簽約就玩完
地上權可以買?價格便宜一半,這7事沒搞清楚簽約就玩完
文/M傳媒房產中心 M編
「台北市精華區新成屋,每坪只要市價6折!」、「信義計劃區旁,千萬入住豪宅地段!」看到這種廣告,你是不是心動了?
但醒醒吧,天上掉下來的不是禮物,是陷阱。當你沾沾自喜用一半的價格「買到」房子時,你根本不知道:這棟房子的價值,正在隨著時間一秒一秒地歸零。而等你發現的那天,早就來不及了。
地上權不是不能買,但這7件事沒搞清楚就簽約,你不是買房,是買一個未來20年的惡夢。
1. 你根本不是「買房」,是「長期租客」
很多人被「地上權住宅」這個名詞騙得團團轉,以為自己真的買了房子。
錯!大錯特錯!根據民法第832條,地上權只是「在他人土地上有建築物之權」。翻譯成白話:你花幾千萬買的,只是「房屋所有權」,但腳下那塊地,是跟政府或地主租的!
期限到了,就是50年到70年。你有看過誰花幾千萬裝潢一間租來的房子嗎?沒有,因為那是白癡。但你正在做。
2. 地租比地價稅貴15倍!每年多繳一台機車
這是地上權最陰險的隱形成本,代銷絕對不會告訴你。
一般住宅繳「地價稅」,自用稅率0.2%,便宜到幾乎無感。地上權住宅繳的是「地租」,3.5%到5%,直接跳15倍。
TWProbe算給你看:假設公告地價500萬元。
一般住宅:每年地價稅1萬元
地上權住宅:每年地租17.5萬元(以3.5%計算)
每年多繳16.5萬,50年下來就是825萬元,這筆錢早就把你當初省下的房價差額吃得一乾二淨。
3. 銀行看到你就像看到鬼,貸款成數低到哭
地上權住宅沒有土地擔保,銀行看到這種案子,貸款條件直接打三折。
一般只能貸到5到7成,利率還比一般房貸高0.5%以上。央行2025年7月特別出來澄清:地上權貸款難辦和信用管制無關,純粹是銀行根本不想碰。
更慘的是,剩餘年限越短,貸款越難。剩20年的地上權,銀行可能只願貸10年。你算算月付金多少?要不要乾脆睡公園?
4. 期限到了,房子直接變別人的
這是所有地上權持有人最不想面對的問題,但也是遲早要面對的問題。
地上權期限屆滿後,根據民法第840條,如果契約沒特別約定,土地所有人可以主張取得建物所有權,或要求你「拆屋還地」。
翻譯成白話:你住了50年的房子,時間一到,直接送給地主,不然就是自己花錢拆掉。
律師雷皓明說得直接:實務上補償金額多少?協商不成就是法院見。你幾千萬買的房子,最後要靠打官司決定能拿回多少錢。
5. 地上權 vs. 使用權,搞錯你就直接變流浪漢
這是最多人掉進去的大坑。
地上權住宅:你有「建物所有權狀」,房子是你的,但土地是租的。
使用權住宅:你連房子都不是你的!你只買到一張「長期租約」,沒有權狀,銀行根本不貸,只能跟建商分期。
台北車站旁的「京站」就是經典案例。一堆人以為自己買了房,簽約後才發現只買了50年的居住權,房子根本不是自己的。
6. 轉手?增值?別做夢了!這東西只會越來越不值錢
地上權住宅的價值,會隨著時間越來越低。這跟一般房地產「越放越值錢」的邏輯完全相反,因為剩餘年限越短,願意接手的買家越少,銀行也不貸,流動性比冷凍豬肉還差。
想靠地上權賺價差?趁早死了這條心。這種東西只適合一種人:不想留遺產給任何人、只求這輩子住得舒服的「不婚不生族」。
7. 舊制地租會漲到你哭,新制也不保證安全
2026年新制修法後,將地租分為「部分固定、部分浮動」,避免住戶因為地價飆漲繳不起租金。
但如果你買的是舊制的地上權,地租會跟著公告地價一路飆升。當年覺得划算的買價,10年後可能變成壓垮你財務的最後一根稻草。
簽約前,不問清楚這三點,你就是去送死:
這個建案是「舊制」還是「新制」?
地租調整機制是什麼?
有沒有上限?沒上限你敢簽?
M編最後警告
地上權不是不能買,但請搞清楚:你買的不是資產,是一張有期限的長期飯店會員卡。
它讓你用低成本享受蛋黃區生活,但時間一到,房子歸零,你什麼都帶不走。
如果你算盤打得夠精,它可以是划算的交易;如果你誤以為它是資產、想留給子孫,那恭喜你,你只是幫地主繳了幾十年的房貸,最後房子還是人家的。
簽約前,這7件事沒想清楚,你就等著被收割。












