日盈小編來解答｜房客欠租兩個月就能解約？押金扣完才算數，法院見解兩派超頭痛
文／日盈不動產 社會住宅包租代管 盈編

最近有好幾位房東私訊盈編，問的問題都差不多：「房客欠租兩個月了，我是不是可以直接終止租約？」
很多房東會說：「民法第440條寫得很清楚，欠租兩個月我就可以叫他滾！」
結果呢？興沖沖告上法院，卻被法官打臉，終止契約被判無效。為什麼？因為你漏算了「押金」這個關鍵。

欠租兩個月就能解約？法院：先把押金扣掉再說
《民法》第440條第二項確實規定，房客遲付租金總額要達到「二個月之租額」，房東才能終止契約。

但問題來了：這個「二個月」到底要不要先把押金扣掉？
過往最高法院的見解認為，根據《土地法》第100條第三款，房客積欠的租金必須「扣除押金後」還超過兩個月，房東才能收回房屋。因為《土地法》是《民法》的特別法，應優先適用。

盈編舉個實例給你看：
A月租1萬元，押金2萬元。現在A欠了3個月房租共3萬元。法院會先把2萬元押金扣掉，剩下的欠租只剩1萬元，根本不到兩個月。這時候房東如果直接終止租約，法院會直接打槍，認定終止不合法。

《住宅條例》通過後，出現兩派見解
107年6月27日《租賃住宅市場發展及管理條例》通過後，情況開始鬆動。

《住宅條例》第10條第一項第二款規定，只要房客「遲付租金達二個月之租額」，房東就可以提前終止租約，條文裡完全沒提到要扣抵押金。
目前已經有法院（如台灣高等法院109上易字第二四八號判決）採納這個見解，認為只要欠租兩個月，不管押金還有多少，房東都可以終止租約。
但另一派法官（如台中地方法院113年度簡上字第500號判決）仍然堅持《土地法》的保護立場，認為必須扣完押金後欠租仍超過兩個月才行。
目前實務上兩派並存，沒有絕對的定論。這對房東來說真的很頭痛，因為你永遠不確定你的案子會遇到哪一派的法官。

合約寫「押金不得抵扣租金」有用嗎？
有些房東會在租約裡特別約定：「乙方拖欠房租時，押金不得抵扣租金。」

這種條款有效嗎？
答案是：不一定。實務上判無效或判有效的法官都有。

如果法官認為《土地法》應該適用，這條約定就可能被認定無效；如果法官認為《住宅條例》優先，那約定就可能有效。
簡單說，這條約定在法律上還是個灰色地帶，簽了也不見得能安心。

盈編給房東的終極建議
如果你問盈編，最保險的做法是什麼？我的答案是：

先扣押金，等欠租超過兩個月再發終止租約通知。
不管法院將來怎麼判，只要你在押金扣完後，房客還欠超過兩個月租金，你的終止權絕對站得住腳。
雖然可能多等一兩個月，但總比被法院認定終止不合法、全部重來要好。
而且，如果你有加入社會住宅包租代管，遇到房客欠租問題時，還可以有專業的租賃管理公司協助處理，不用自己跟房客硬碰硬。

盈編小提醒
租賃法律細節多，一個不小心就可能白忙一場。別再傻傻以為欠租兩個月就能「自動踢房客」，現實是法院會先算押金，還有兩派法官見解對房東完全不同。
所以，敢說「房客欠租兩個月我就解約！」的房東，先三思。別到時候被房客賴住不走，你還得花時間跑法院，甚至可能還得賠利息或租金損失。