「非我持有期間發生」就能免責？律師揭密：隱瞞凶宅事實，賣方恐面臨刑民事雙重追訴
「非我持有期間發生」就能免責？律師揭密：隱瞞凶宅事實，賣方恐面臨刑民事雙重追訴
在台灣不動產交易中，「凶宅」始終是買賣雙方最敏感的神經。一個普遍的迷思是：只要事故發生在「非賣方持有期間」，賣方就沒有告知義務，甚至能藉由轉手將房屋「洗白」。然而，這項迷思正被法院的明確判決與法學見解徹底打破。專業律師指出，隱瞞凶宅資訊，即便非發生於己身持有期間，賣方仍可能同時觸犯《刑法》詐欺罪，並需承擔《民法》上的瑕疵擔保責任，面臨刑、民事的雙重法律風險。
一、行政規範只是底線：內政部「持有期間」定義的真正意涵
首先必須釐清，內政部確實曾以函釋定義，不動產現況說明書中「是否曾發生非自然死亡」的調查範圍，是針對 「賣方產權持有期間」 。這項行政規定，其核心目的是為了界定 「不動產經紀業者」（房仲）的最低告知義務與調查責任範圍，以避免房仲需無限期回溯難以查證的房屋歷史。
然而，這份 「行政函釋」絕非賣方的「免責金牌」。在民事糾紛與刑事訴訟中，法院審理的依據是《民法》與《刑法》，而非行政機關的解釋。法院的核心判斷標準是 「誠信原則」 與 「資訊對等」 。若賣方明知房屋具有影響交易價格的重大心理瑕疵（凶宅），卻故意不告知，已明顯違反交易誠信，行政定義無法為其提供保護。
二、刑事風險：故意隱瞞，即可能構成「詐欺罪」
這是賣方面臨的最嚴峻風險。《刑法》第339條詐欺罪的成立要件，在於行為人施用「詐術」，使他人陷於錯誤而交付財物。
在司法實務上，「故意隱瞞交易上重要事項」 已被多則判決認定屬於「詐術」的一種。凶宅因會重大減損房屋市場價值，屬於買方決定是否購買及出價多少的關鍵資訊。因此，當賣方 「明知」 房屋為凶宅（例如：購入時已知情、聽聞鄰里傳言或有新聞可查），卻利用「非本人持有期間發生」為藉口，在現況說明書上勾選「否」或消極不告知，導致買方誤判價值而以正常價格購入，法院極可能認定賣方主觀上具有「不法所有意圖」與「詐欺故意」。
實務判決佐證：臺灣高等法院臺中分院曾有明確判例指出，凶宅資訊屬交易重大事項，出賣人依誠信原則負有告知義務，若故意隱瞞，即應負詐欺罪責。一旦成立，賣方將面臨有期徒刑、拘役或罰金等刑事處罰。
三、民事責任：凶宅屬「物之瑕疵」，買方可解約求償
即便不構成刑事犯罪，賣方也幾乎無法逃脫民事賠償責任。依據《民法》第354條，賣方對出售的物負有「瑕疵擔保責任」。台灣法院已形成穩定見解，一致認定凶宅屬於 「物之瑕疵」 ，且是一種 「價值瑕疵」或「心理瑕疵」 ，縱然不影響結構安全，但仍嚴重減損房屋的通常效用與市場交易價值。
因此，買方在交屋後發現房屋為凶宅（無論發生於何時），即可在 知悉後6個月內 主張權利。買方可以選擇：
-
解除契約：要求退屋還款。
-
請求減少價金：要求返還凶宅與正常房屋之間的價差。
-
請求損害賠償：若賣方曾「保證」非凶宅，買方可進一步請求因此所受的損害。
關鍵在於，此項 「瑕疵擔保責任」是「無過失責任」。意思是，即便賣方辯稱自己「不知情」，只要房屋客觀上是凶宅，賣方就必須對買方負責。不知情的賣方賠償後，可再向隱瞞他的前手賣方追償，但無法以此對抗現任買方。
四、法院如何審理？三大關鍵因素
當案件進入訴訟，法院會綜合判斷以下因素，而非僅看事故發生時間：
-
事故性質與嚴重程度：凶殺、自殺等重大非自然死亡，通常被認定為重大瑕疵。自然病故或年代極其久遠的事故，影響力可能較小，但非絕對。
-
賣方是否「知情」或「可得而知」：法院會調查賣方購入時的背景、有無特殊低價、是否曾聽聞傳言等，來推斷其是否「應知」房屋狀況。完全不予查證，可能被認定有過失。
-
資訊對買方決策的影響：法院會考量若買方事前知情，是否仍會購買及願意出價的金額，以此判斷隱瞞行為與損害的關聯性。
結論與實務建議
總結而言，「非持有期間發生」的論點，在法律攻防上極為脆弱，絕非安全港。 試圖藉此「洗白」凶宅，猶如法律上的走鋼索，一旦買方舉證成功，賣方將陷入刑事追訴與民事賠償的雙重泥淖。
給賣方的誠心建議：
-
最高準則：誠實揭露。簽訂契約前，主動調查並在不動產現況說明書中誠實註記。誠實是最好的策略，也能避免後續無窮訴訟。
-
切勿輕信迷思。不要被「非持有期間就免責」的錯誤說法誤導，這無法對抗《民法》與《刑法》。
-
保留證據。若您購入時已被告知為凶宅，務必保留相關對話、文件或金流紀錄，作為未來出售時「誠實告知」的基礎，或用以向前手追償。
給買方的自保之道：
-
書面提問：除審閱現況說明書，可另以書面詢問賣方是否知悉任何非自然死亡事件。
-
多方查訪：詢問鄰居、管委會，或上網搜尋社區地址與新聞。
-
契約加註：在買賣契約中加入 「賣方保證標的物非凶宅，如有違反願無條件解約並負賠償責任」 之條款，強化求償依據。
在資訊透明的時代，任何投機隱瞞都難逃法律檢驗。誠實，不僅是道德要求，更是避免巨大法律風險的唯一明智選擇。