山哥開講｜油價飆、通膨回頭，房價不跌是因為「成本已重新定錨」

文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

自2022年俄烏戰爭爆發以來，全球供應鏈與能源價格經歷了一場漫長的震盪。當年歐美CPI一度衝破8%，台灣也逼近3%。到了2024至2025年間，隨著能源價格回落，物價壓力看似趨穩。

但山哥要說：這個「穩定」，是建立在國際能源市場的「相對平靜」上。一旦地緣政治再起波瀾，通膨隨時會回來。

一、能源衝擊再現：通膨風險重新升溫

假設2026年中東局勢緊張，影響關鍵能源運輸航道，國際油價快速上行，布蘭特原油一度突破每桶100美元。

根據估算，油價每上漲10%，台灣CPI約上升0.24個百分點。雖然政府有平穩機制，但價格壓力還是會透過運輸、製造、服務成本，一步步傳導到你我身上。

央行已將2026年CPI預測上修至約1.8%，山哥一句話：通膨沒走，只是暫時休息。

二、台灣通膨結構：從需求型轉為成本型

過去幾年，台灣物價變動的邏輯已經改變，不再是「大家有錢想買所以漲」，而是「成本進來不得不漲」。

油料費雖然只占CPI權重約2.2%，但它的影響是連鎖的。油價一漲，物流成本漲、航空票價漲、原物料加工費漲，最後什麼都漲。

台灣通膨的關鍵不是單一商品，而是能源成本引發的「連鎖式價格重估」。

三、對房市的三項結構性影響

通膨再度被能源價格牽動，對房市的影響不是短期情緒，而是結構性的。

（一）營建成本維持高檔，房價跌不動

油價上升，砂石運輸、鋼材冶煉、建築物流成本全都漲。就算市場成交量縮了，新案的價格也跌不下去。

為什麼？因為成本底部已經被重新墊高。不是建商不想降，是降了就虧錢。

房價不跌，不是因為大家搶著買，是因為蓋房子的成本已經回不去了。

（二）利率難降，投資型買盤退場

通膨風險還在，央行就不敢輕易降息。房貸利率維持高檔，購屋負擔變重，高度槓桿的投資客自然退場。

市場結構正在改變：

• 自住型需求主導

• 投資型需求退場

• 交易量低檔盤整

以前是「有錢就能玩」，現在是「沒實力就別來」。

（三）租金緩步上漲，成為成本轉嫁出口

買房門檻高、貸款利率高，很多人轉向租屋。房東面臨持有成本和通膨壓力，租金自然有上調的條件。

長期來看，可能會出現「租金漲→更難存頭期款→購屋遞延→租屋需求更大→租金再漲」的循環。

不買房的人以為躲過了，結果租金慢慢漲，最後還是逃不掉。

四、結論：房市進入「成本再定價週期」

綜合來看，房地產市場正逐步從「價格預期驅動」，轉向「成本結構驅動」。

現在市場受到三股力量交織影響：

• 營建成本高檔化（供給端）

• 利率維持相對高位（資金端）

• 租金緩步上行（需求端替代）

山哥總結：未來房市的關鍵，不是「價格會不會跌」，而是成本已經回不去了。

群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

#山哥開講
#通膨回頭
#成本定錨
#房市結構改變