「一買一賣」切結壓力大？銀行追回貸款、利率上調不是危言聳聽，專家教你這樣做最穩 | M傳媒
「一買一賣」切結壓力大？銀行追回貸款、利率上調不是危言聳聽，專家教你這樣做最穩
【M房產中心／台北報導】
近年換屋族中，「一買一賣」房貸切結已成為常見規範。銀行要求購屋者在規定期限內售出舊屋，否則新屋貸款可能面臨調整。最近有民眾在論壇上提問，如果18個月內舊屋仍未賣掉，銀行會不會真的追回貸款差額、提高利率？這並非危言聳聽，而是有明確法務依據。
根據銀行實務及央行規定，若未在切結書約定期限內出售舊屋，最直接的影響是收回貸款成數差額。舉例來說，如果新房總價1,000萬元、貸款8成（800萬），但舊屋未售出，銀行可能要求將超過第二戶房貸上限（5成，即500萬）的300萬元立即歸還。除此之外，還可能收取違約金，利率也會調高，原本享有的低利率或寬限期優惠都可能取消。
專家指出，面對這類風險，最關鍵的是「主動出擊、及早規劃」。
首先要重新檢視舊屋銷售策略。定價過高是常見原因之一，建議立即與房仲溝通，參考近期同社區成交價，調整成更有吸引力的售價。同時，加強推廣曝光、配合買方需求，讓舊屋更快成交。其次，與銀行保持溝通也很重要。不要等到第18個月才被動等待，應主動說明舊屋銷售進度，並詢問是否可短暫展延或給予緩衝期。誠實溝通可讓銀行理解你並非惡意拖延，而是在積極處理問題。
此外，專家建議提前準備資金備援，以應對銀行可能追回貸款差額的情況。
可從個人儲蓄、親友週轉或其他投資變現作為後盾。值得注意的是，轉貸到其他銀行成功率低，因為切結本身就是銀行控管風險的重要依據。
長遠來看，專家提供兩個穩健策略：
第一，「先賣後買」是最安全的方式，雖然中間可能需租屋，但能避免貸款成數被降、利率被調整等風險。
第二，若配偶名下無房產，可考慮以配偶名義購屋，享有首購貸款資格，提高貸款成數和利率優惠。
房產達人張惠山提醒，面對「一買一賣」切結書的時限壓力，等待市場好轉並非長久之計。
調整舊屋售價、積極推案、與銀行溝通，以及準備資金備援，才是降低風險、確保換屋計畫順利完成的關鍵。購屋是人生大事，理性規劃與及早行動，才能守住財務安全，順利入住新家。
張惠山(山哥來了)
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