自住房免稅400萬門檻有玄機！國稅局揭三大要件缺一不可

看似優惠的稅制背後藏著嚴格認定標準，納稅人稍有不慎可能面臨補稅百萬的風險

財政部中區國稅局近日透過實際案例提醒納稅人，個人出售2016年1月1日後取得的房地，雖然可享有400萬元免稅額的優惠，但必須同時符合三大嚴格要件，否則將無法適用這項被稱為「房地合一自住房地免稅優惠」的政策。

 

優惠背後的嚴格條件

這項優惠政策的三大要件包括：首先，個人或其配偶、未成年子女必須在該房屋辦竣戶籍登記並實際居住連續滿6年；其次，交易前6年內，房屋必須無出租、供營業或執行業務使用；最後，個人與其配偶及未成年子女在交易前6年內未曾申請適用過這項自住房地免稅優惠。中區國稅局強調，所謂「自住」房地的判斷，是以「房地客觀使用狀態」為標準，且必須是「實際居住」才符合規定。僅僅設籍而無人實際居住，或者將房屋出租他人使用，都不符合自住的定義。

 

真實案例的警示

國稅局舉出一個典型案例：甲君於2024年7月出售其在2018年4月受贈取得的房屋，自行申報課稅所得570萬餘元，減除自住房地免稅額400萬元後，繳納稅額17萬餘元。然而經國稅局查核發現，雖然甲君自2008年起即設籍於該房屋，但自2018年起至出售期間，甲君因在外地就學、就業，並未實際居住，且房屋有出租供他人使用的情形。最終國稅局認定不符合自住房地適用要件，否准其扣除免稅額及適用優惠稅率，核定應納稅額114萬餘元，補稅金額近百萬元。

 

政策初衷與執行現實

所得稅法第4條之5第1項第1款自住房地交易400萬元免稅優惠的規定，原是為保障自住需求，落實居住正義而設。但在實際執行上，國稅局對要件的審查相當嚴格。特別是「實際居住」的認定，納稅人需要提供相關證明，如水電費帳單、信用卡消費記錄等，證明在該地址有持續性的生活活動。單純設籍而無人居住，或者僅偶爾回來居住，都可能被認定不符合「連續居住」的要求。

 

納稅人的自保之道

國稅局提醒，個人出售2016年1月1日以後取得的房地，如該房地設籍或實際居住者非本人或其配偶、未成年子女，即與房地合一稅自住房地免稅額之適用要件不符。納稅人若要適用這項優惠，應特別注意以下幾點：首先，確保本人或配偶、未成年子女確實設籍並實際居住滿6年；其次，期間絕對不能有出租或營業使用行為；最後，還要確認6年內沒有申請過這項優惠。圖／google map

 

由於稅務認定涉及專業判斷，納稅人如有任何疑問，可撥打免費服務電話0800-000321向國稅局洽詢，或尋求專業稅務人士的建議，避免因不了解規定而遭受補稅處罰。這項政策雖然提供了可觀的稅負優惠，但相對的認定標準也相當嚴格。納稅人在規劃房地交易時，應該提前了解相關規定，並保存好相關證明文件，才能在享受優惠的同時，避免不必要的稅務風險。