共同登記買房驚爆贈與稅陷阱！ 新青安貸款恐遭拒貸
想與人共同買房享受新青安優惠的民眾要注意了！近日有網友計畫以各持分二分之一的方式共同登記房產，並向公股銀行申請新青安貸款，雖然銀行初步回應可由一人為主借款人，但代書卻提醒可能涉及贈與稅問題。明深地政士事務所主辦代書 嚴意情 表示，這起案例揭露共同購屋與新青安貸款間的潛在法律衝突，引發購屋族熱議。

 

共同登記＋新青安＝贈與稅地雷？

該網友描述，與他人計畫以各持分1/2方式共同購屋，並向公股銀行申請新青安貸款。銀行最初回應「可由一人為主借款人並從其帳戶扣款」，但代書卻警告：若主借款人承擔全部貸款，卻僅持有50%產權，其多負擔的貸款金額可能被國稅局視為對另一方的「贈與」，需課徵贈與稅！  

 

新青安貸款資格關鍵：名下無房  

明深地政士事務所主辦代書 嚴意情 說明，新青安貸款要求借款人本人、配偶及未成年子女均無自有住宅。共同登記時，只要雙方均符合此條件，理論上可申請新青安貸款。然而，實務上公股銀行通常要求僅以一人作為主借款人，這就產生了貸款責任與產權比例不對等的問題。

 

代書警告：貸款與產權失衡＝贈與行為  

代書的憂慮其來有自。若主借款人負擔100%貸款，卻只擁有50%產權，其為他人承擔的貸款部分，可能被國稅局認定為贈與。根據《遺產及贈與稅法》，贈與稅免稅額為每年244萬元（2025年），超過部分需課稅10%~20%。  

 

公股銀行VS民營銀行：條件大不同  
公股銀行：嚴格遵守新青安規定，要求主借款人需符合無房條件，且對貸款與產權比例不對等的情況較敏感。  
民營銀行：彈性較大，可能接受共同借款，但新青安優惠僅限公股銀行。  
因此，若共同登記產生贈與稅疑慮，公股銀行可能拒絕核貸新青安，轉而建議申請一般房貸。

 

明深地政士事務所主辦代書 嚴意情提解方：三招避開贈與稅地雷  
1.  書面契約明確約定：  
    共同購屋前簽署協議書，明確記載出資比例、貸款分擔方式及產權登記，作為法律依據。  
2.  貸款按比例分擔：  
    最好由雙方共同擔任借款人，並按產權比例分別負擔貸款，避免由一人承擔全部貸款。  
3.  預先諮詢專業人士：  
    購屋前先諮詢代書或稅務專家，評估贈與稅風險。  

 

明深地政士事務所主辦代書 嚴意情觀點：  
共同登記買房雖能分散壓力，但與新青安貸款搭配時務必謹慎！我的建議是：  
1.  優先選擇「共同借款」：盡量讓雙方都成為借款人，並按產權比例分擔貸款，避免贈與稅問題。  
2.  保留資金流向證明：各自支付頭期款及貸款時，務必保留轉帳紀錄，證明資金來源與分擔比例。  
3.  詳閱新青安規定：新青安要求借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅，共同登記前務必確認所有成員均符合資格。

 

關鍵提醒：  
新青安貸款一生僅能申請一次，若因共同登記失敗而浪費資格，非常可惜！  
與其事後補稅，不如事前諮詢代書或稅務專家，確保交易合法節稅。  

共同買房是合作，不是互相贈與！白紙黑字寫清楚，才能安心享受新青安優惠！