好不容易賣掉房子，卻可能在交屋前因貸款遲繳而面臨法拍？

【M傳媒房產中心／專題報導】

好不容易賣掉房子，卻可能在交屋前因貸款遲繳而面臨法拍？ 一位網友最近順利售出房產，預計明年3月交屋，但他擔心在過渡期間若因財務困難遲繳房貸，觸發房貸合約中的「加速條款」，導致房屋遭法拍，不僅賣房計劃泡湯，還可能面臨違約賠償。這樣的困境道出許多賣屋者在交易空窗期的共同憂慮。

 

加速條款是什麼？違約後果有多嚴重？

所謂加速條款，是銀行在房貸合約中的常見約定，當借款人遲繳一期貸款後，銀行有權視同全部貸款立即到期，要求借款人一次性清償全部剩餘貸款。這對正在賣屋的民眾來說，無疑是一大潛在風險。

 

根據銀行實務，一旦觸發加速條款，銀行通常不會立即申請法拍，而是會先啟動催收程序。這個過程包括寄發存證信函、進行電話催收，甚至可能提供協商機會。如果借款人持續無法還款，銀行才會向法院聲請拍賣抵押物。

 

法拍時程解析 從違約到拍賣的關鍵時間

從觸發加速條款到房屋實際被法拍，需要經過一定的法律程序。一般來說，銀行在確認債務人違約後，會先進行催收程序，這個階段可能持續1-3個月。若催收無效，銀行會向法院聲請拍賣抵押物，司法程序又需要3-6個月不等。

 

換句話說，從第一次遲繳到房屋被法拍，整個過程最快可能需要4個月，也可能長達9個月或更久。這中間的時間差，提供債務人與銀行協商的空間。網友的房屋預計明年3月交屋，如果現在發生遲繳，時間上確實存在重疊風險。

 

主動溝通是王道 與銀行協商有技巧

面對可能的繳款困難，專家建議應該主動與銀行溝通，而非逃避問題。許多銀行其實願意提供暫時性的解決方案，例如：延期繳款、調整還款計劃，或是提供短期的寬限期。

 

在與銀行協商時，借款人可以具體說明自己的情況 - 已經賣出房屋，且有確定的交屋日期，提供買賣契約作為證明，爭取銀行的理解與配合。畢竟對銀行來說，協助借款人順利完成交易，通常比啟動法拍程序更符合利益。

 

買賣違約風險不可輕忽 預先防範是上策

如果真的觸發加速條款導致房屋被法拍，賣方不僅無法完成原定的房屋買賣，還可能面臨買方求償的風險。根據《民法》規定，賣方若無法如期履約，買方有權請求違約賠償，包括已支付的價金及其他相關損失。

 

為避免這種情況，賣方可以在簽訂買賣契約時，預先與買方溝通可能的風險，並在契約中安排適當的保護條款。同時，也應該優先確保房貸正常繳款，必要時可尋求親友短期週轉，確保在交屋前不會觸發加速條款。畢竟，銀行通常也願意協助有明確還款計劃的客戶。誠實溝通、提前規劃是度過賣屋空窗期的不二法門。