大樓外牆出租廣告，收益歸管委會或全體住戶？如何分配？

都會區的大樓外牆因位置醒目，常成為廣告商爭相租用的黃金版面，例如電子看板、燈箱廣告等。然而，廣告收益該如何分配？是歸屬管委會運用，還是平均分配給住戶？此議題牽涉法律規範、住戶權益與社區共識，近年來屢屢引發爭議。本文從法規、實務案例到分配方案，解析外牆廣告收益的處理原則。

 

一、法律依據：外牆所有權與收益歸屬

根據《公寓大廈管理條例》，外牆的權屬與收益分配有明確規範：

外牆屬於「共用部分」條例第3條定義：外牆、樓頂平台等屬於全體區分所有權人共有。因此，外牆廣告收益原則上應由全體住戶共享，而非管委會或特定住戶獨佔。

 

管委會的職責範圍

條例第36條：管委會負責「共用部分」的維護與收益管理，但重大事項（如出租外牆）需經區分所有權人會議決議。收益運用需符合《規約》或住戶大會決議，不得擅自挪用。

 

二、收益分配的4種常見模式

實務上，各社區依規模、住戶需求不同，發展出以下分配方式：

 

模式                          運作方式                                                                                  優點                                                      缺點

平均分配                 收益按戶數或持分比例均分給住戶                                  公平透明，住戶直接受惠              金額分散，難用於大型公共支出

納入公共基金        收益全數投入社區維護、設備更新                                   強化公共建設，長期效益高        住戶可能質疑「為何不能領現金」

比例混合制            部分分配給住戶，部分保留為公共基金（如7:3）        兼顧短期利益與長期規劃             比例協商易引發爭議

按樓層分配            低樓層住戶因廣告光害、隱私影響，獲得較高補償     反映實際受影響程度                      計算複雜，易加劇住戶對立

 

三、實務爭議與常見衝突

 

「收益用途」透明度不足

爭議案例：管委會未公開廣告合約細節，住戶質疑「錢到底花去哪？」

解方：定期公告收支明細，並於區權會報告。

 

「分配比例」意見分歧

爭議案例：

低樓層住戶主張：「廣告燈光影響睡眠，應多分30%收益！」

高樓層住戶反駁：「外牆屬於全體共有，憑什麼差別待遇？」

解方：事前召開協調會，訂定明確分配規則並寫入規約。

 

「長期合約」綁定風險

爭議案例：管委會簽訂10年廣告合約，後續住戶不滿租金過低卻無法解約。

解方：合約期限不宜過長（建議3-5年），並保留住戶大會終止權。

 

四、給管委會的管理建議

 

Step 1：確認法律與規約基礎

檢視社區《規約》是否明訂外牆廣告收益分配方式，若無則提請區權會修訂。

 

Step 2：舉辦住戶說明會

提供「收益試算表」與「潛在影響分析」（如光害、隱私），降低資訊落差。

 

Step 3：擬定彈性條款

例如：

收益50%用於當年度公共支出，50%按戶分配。低樓層住戶每月補貼管理費500元，為期廣告合約期間。

 

合法、透明、創造雙贏

外牆廣告收益是社區的重要資源，唯有透過合法程序、透明溝通與彈性分配機制，才能化解住戶對立，將商業利益轉化為提升居住品質的動力。管委會應扮演中立協調者，在法規框架下尋求最大共識，讓廣告收益真正成為「社區的紅利」，而非衝突的導火線。