小換大也能退稅？搞懂房地合一「重購退稅」關鍵條件

最近有位朋友遇到這樣的問題：把原本住的小房子賣了1100萬，換買一間大坪數的新房花了1000萬。明明總價少100萬，卻聽說可以申請「重購退稅」，這是真的嗎？

答案其實是「有機會退，但只能退部分」！ 關鍵在於是否符合以下3個條件：

 

身份要對：

賣掉的舊屋必須是「自住」使用

買的新屋也要在過戶後設籍自住

 

時間要快：

買新屋的時間必須在「賣舊屋的前2年或後2年」內

例如2024年5月賣舊屋，最晚要在2026年5月前買新屋

 

價格比大小：

新屋價格 ≥ 舊屋售價 → 可全額退稅

新屋價格 < 舊屋售價 → 按比例退稅

 

以你的案例試算：

舊屋賣1100萬，繳了房地合一稅50萬

新屋買1000萬（價格比舊屋低）

退稅比例 = 新屋價1000萬 ÷ 舊屋價1100萬 ≈ 90.9%

可退稅額 = 50萬 × 90.9% = 45.45萬

 

但要注意！

退的是「稅金」不是「價差」，別誤會成政府補貼100萬

5年內不能把新屋出租、轉賣或遷出戶籍，否則會被追回退稅

新屋不限中古或預售，但預售屋需在「成屋過戶後」才能申請

 

實戰建議：

保留舊屋的「戶籍謄本」證明自住

新屋過戶後立即遷入戶籍

買賣合約和稅單正本都要收好

完工後6個月內向國稅局申請退稅

 

常見誤區破解：

「坪數變大」≠「一定全額退稅」→ 要看總價！

「換屋賠錢」也能退稅→ 只要符合條件，賠錢換屋照樣能退

「預售屋換約」不適用→ 必須是產權完整的成屋

 

最後提醒，若新屋是跟親友買賣或特殊交易（如法拍），可能無法適用退稅。建議簽約前先諮詢地政士或稅務顧問，才不會白白損失權益！

（想試算退稅金額？可至財政部稅務入口網使用「重購退稅試算工具」）