容積獎勵與居住正義：都更如何平衡開發利益與公共利益？

容積獎勵作為都市更新政策的重要工具，旨在透過提高建築容積率，吸引開發商參與都更，加速老舊市區的更新與再生。然而，容積獎勵政策也引發諸多爭議，包括過度開發、房價上漲、弱勢居民權益受損等問題。如何在開發利益與公共利益之間取得平衡，成為都市更新面臨的重要課題。

 

一、容積獎勵政策的爭議

 

過度開發：

過度的容積獎勵可能導致建築物過於密集，衍生交通擁塞、公共設施不足、環境品質下降等問題，影響居住品質。

 

房價上漲：

容積獎勵增加可建樓地板面積，開發商獲利增加，但也可能推升周邊房價，導致原有居民無法負擔而被迫搬遷，加劇居住不正義。

 

弱勢居民權益受損：

都更過程中，弱勢居民往往缺乏議價能力，容易在利益分配中處於不利地位，面臨迫遷、安置不當等問題。

 

二、平衡開發利益與公共利益的關鍵策略

為化解容積獎勵政策的爭議，都市更新應從以下面向著手，尋求開發利益與公共利益的平衡：

 

合理設定容積獎勵上限：

政府應根據都市發展需求、環境承載力等因素，合理設定容積獎勵上限，避免過度開發。同時，可針對不同區域、不同類型的都更案，制定差異化的容積獎勵標準。

 

強化公共利益回饋機制：

要求開發商在取得容積獎勵的同時，回饋一定比例的公共設施或公益空間，例如公園綠地、社會住宅、長照設施等，提升整體居住環境品質。

 

保障弱勢居民權益：

建立完善的弱勢居民安置機制，提供合理的搬遷補償、租金補貼、安置住宅等，保障其居住權益。同時，可參考國外經驗，推行「社區土地信託」等模式，讓居民參與都更過程，共享發展成果。

 

加強公眾參與與監督：

建立透明公開的都更資訊平台，讓民眾能即時掌握都更進度與相關資訊。同時，應強化公眾參與機制，讓居民、專家學者、民間團體等共同參與都更規劃與決策，確保公共利益不被犧牲。

 

三、國際經驗借鏡：從美國「包容性分區」到英國「社區基礎設施稅」

 

美國「包容性分區」：

美國部分城市推行「包容性分區」政策，要求開發商在新建案中保留一定比例的可負擔住宅，以保障中低收入家庭的居住權益。

 

英國「社區基礎設施稅」：

英國針對大型開發案徵收「社區基礎設施稅」，用於改善周邊公共設施，例如交通、學校、醫院等，提升整體居住環境。

 

四、台灣都更的未來：邁向公平、永續、共榮

容積獎勵是推動都市更新的重要工具，但並非萬靈丹。台灣都更應跳脫「容積至上」的思維，從公共利益出發，合理運用容積獎勵，並結合其他政策工具，例如稅賦減免、資金補助等，引導都更朝向公平、永續、共榮的方向發展。

 

【M傳媒】唯有在開發利益與公共利益之間取得平衡，才能真正實現居住正義，打造宜居、永續的未來城市。