建商搶進都更危老案，地主如何守住權益？張惠山揭密談判關鍵，避免「越改越窮」| M傳媒
建商搶進都更危老案，地主如何守住權益？張惠山揭密談判關鍵，避免「越改越窮」
【M傳媒房產中心／專題報導】
房市進入盤整期，建商紛紛轉向都更與危老案尋求突破口！在政策管控日趨嚴格的環境下，這種重建案不僅能減少銀行融資限制，還能迎合政府推動都市更新與耐震住宅的政策方向。但對地主而言，這波熱潮到底是機會還是陷阱？群洋國際地產集團總經理張惠山提出專業見解，強調若缺乏專業判斷，地主可能在整合過程中喪失主導權，甚至影響未來居住品質與資產價值。
整合條件與分回比例是關鍵
張惠山總經理以其豐富的實戰經驗指出，地主最需要注意的就是「整合條件與分回比例」的公平性。由於危老都更案往往涉及多戶整合、設計規劃、融資成本及公共設施比例，地主應該詳細了解建商提出的重建規模、分回坪數計算方式、停車位分配，以及工程期間的安置補償與時程規劃。
「這些細節看似繁瑣，卻直接關係到地主的最終權益。」張惠山建議，如果本身不熟悉這些專業內容，或是建商給的條件過於模糊，最好聘請專家、建築顧問或都市更新律師協助審閱合約。這樣才能確保權益不會被犧牲在「看似誘人的重建方案」之下，避免事後後悔莫及。
建築品質與耐震設計決定未來價值
近年台灣地震頻繁，消費者對結構安全與耐震性能的要求大幅提升。張惠山強調，「建築品質與耐震設計」將是未來都更、危老案的關鍵價值所在。地主在選擇合作建商時，除了評估品牌與財務實力，更應該主動了解與要求建築結構設計採用的耐震技術及材料。
「我們在實務上發現，目前市場上已經有建商引進日本高市佔率的『卸震技術』，能用最省成本的方式，讓建築耐震性能達到0.4G（核電廠等級）。」張惠山補充說明，這種高標準的耐震設計，不僅能在地震時保護居住安全，也成為建案後續銷售的重要行銷亮點。地主若能在協商階段提出「提升耐震等級」的需求，將能同時兼顧自身安全與房屋未來價值。
建商財務透明與履約保障不可少
張惠山特別提醒，地主還應特別注意「建商財務透明與履約保障」。部分中小型建商在資金壓力下，可能出現融資困難或施工延宕問題，這將直接影響重建進度與品質。
「我們建議地主選擇具備完整履約保證機制的合作對象，並要求簽訂明確的工程進度與交屋保證條款。」張惠山以其專業角度分析，「此外，透過專業代管帳戶或信託制度，確保資金用途透明，也能避免因建商經營不善而導致重建中途受阻。這些保障措施雖然看似多此一舉，卻能在出現問題時成為地主的救命稻草。」
房市新時代的危老都更新思維
張惠山總結，危老都更不僅是房屋更新的機會，更是提升整體居住安全與社區價值的契機。若地主能以長遠眼光審視重建方案、善用政策補助與搭配耐震新技術，將可讓原本老舊建物，升級為兼具安全、舒適與市場競爭力的新世代住宅。
「面對這波危老都更熱潮，地主們應該保持清醒頭腦，把握『三大保障』原則：整合條件公平、建築品質優良、財務透明可靠。」張惠山語重心長地說，「與其急著簽約，不如花時間做好功課，讓專業人士協助把關。畢竟，都更危老不僅是換新屋的機會，更是保障身家安全與資產價值的重要決定。聰明談判、謹慎把關，才能讓老屋翻身成為真正的傳家寶，而不是淪為建商口中的肥羊。」
張惠山(山哥來了)
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