想買又怕跌？房價跌不了的真相：不是供需，而是「共識」

2025/08/03 | 44 | 加入最愛

想買又怕跌？房價跌不了的真相：不是供需，而是「共識」

在台灣的房市討論中，總能聽到兩種鮮明的聲音：一邊是無殼蝸牛期盼房價下跌，等待「合理價」進場；另一邊則是已有房產者擔心資產縮水，希望市場維持穩定。房產達人張惠山表示，這兩種看似對立的立場，其實都指向同一個事實，台灣社會對「擁有自住房」的渴望從未消退，而這種深層需求，正是支撐房價的關鍵力量。

房市需求的雙面性

房產達人張惠山說明，所謂「希望房價跌」與「不希望房價跌」的群體，本質上都是潛在的購屋需求者。首購族等待價格回檔，是為了能夠上車；而已有房產者多數也考慮換屋或為子女置產。這種「人人想買房」的社會心理，形成特殊的市場韌性，即使交易量縮減，價格仍難大幅修正。

從經濟學角度來看，當一個商品同時具備「居住」與「資產」雙重屬性時，其價格往往會超越單純的供需法則。台灣的低利率環境、通膨預期，以及傳統「有土斯有財」的觀念，更強化了房屋的保值特性。這也是為何即使政府祭出打炒房政策，房價仍呈現「量縮價穩」的走勢，核心區域甚至持續創高。

結構性因素支撐市場

分析台灣房市，會發現幾個難以撼動的支撐點：首先，營建成本居高不下，土地價格、人工費用與建材成本讓新建案難有降價空間；其次，都會區土地稀缺性，特別是在雙北、台中、高雄等就業集中區域，剛性需求始終存在；再者，租金持續上漲，也讓「租不如買」的計算式對部分族群仍然成立。

張惠山提醒，心理層面的影響也不容忽視。對多數家庭而言，房產是最大宗的財富配置，這種「財富效應」讓已購屋者成為房市的穩定力量。而觀望中的買方，一旦發現價格跌幅有限，往往會選擇「認價」進場，反而形成新的支撐點。這種「怕錯過」的心理，在房市盤整期特別明顯。

理性看待市場週期

與其糾結房價是否下跌，不如務實評估自身需求與財務能力。對自住客而言，重點應是「負擔能力」而非「絕對價格」在可預見的未來，台灣都會區房價出現崩盤式下跌的機率極低，但隨著政策調控與市場機制，部分過熱區域可能出現合理修正。

房產達人張惠山 觀察國際經驗可以發現，健全的房市需要多元居住選擇，而非僅聚焦「買房」單一途徑。或許台灣社會更該思考的是：如何建立更完善的租賃市場與社會住宅系統，讓「居住正義」不會淪為「必須買房」的單選題。畢竟，健康的居住環境，應該讓每個人都能在負擔範圍內找到適合的安身之處，無論是租是買。

張惠山(山哥來了)

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