房市剛性需求被戳破？全台建案銷售來客量腰斬再腰斬 

【M傳媒房產中心／綜合報導】

「剛性需求是假議題？」這句震撼性質疑，正席捲台灣房產論壇。近日有網友在臉書《賣房知識家》社團發文直指，房市已經冷到結冰，真正純自住的買盤根本不夠支撐市場，過去火熱現象全靠投資客互相撐場。貼文一出，瞬間引起上千網友熱烈討論，讓人不禁重問：眼前這波房市寒流，究竟有多冷？

走進建案銷售中心，冷清程度不亞於疫情期間。

許多代銷坦言，以前週末來客數至少二、三十組，如今從早等到晚可能看不到半組客人。「每天上班就是把接待中心打掃三遍，」一位資深代銷苦笑，並形容目前市況像「冰河期再進化」。

市場冷度甚至蔓延至台北精華區。

一名建商高層透露，自家位於北市中心的指標案「整個月只成交兩戶，而且還是員工親友」。成交速度從過去的幾週拉長成數個月，來客量更是較去年同期腰斬再腰斬。

在這樣的環境下，「剛性需求」開始遭到網友質疑。

有人直言：「剛性需求只存在廣告裡」，也有人認為「真正的自住族早就被價格排除在外，房市現在的虛火終於被看破」。相關留言引發大量共鳴。

然而，專家對這個說法並不全然認同。

房產分析師指出，自住需求一直存在，但被利率上升、政策不確定性以及經濟前景影響，整體買氣呈現「凍結」狀態。「不是需求消失，是買方都在等。」專家形容目前市場是典型的「等待遊戲」，賣方撐價格、買方擺觀望，雙方互不讓步。

這也讓建商陷入巨大兩難。

「降價怕引發已購戶抗議，不降又賣不掉，大家都很煎熬。」有建商透露，市面上不敢公開降價的案子不少，取而代之的是「暗盤優惠」、「低自備方案」或「送百萬裝潢」等變相讓利方式。一名知情人士甚至透露：「同一戶別，上個月與這個月成交價差上百萬的情況並不罕見，只是不會寫在廣告上。」

不過，即便市場整體冷凍，仍有部分產品維持熱度，包括總價八百萬以下的小宅、蛋白區帶學區的中古公寓等。「大家不敢買預售，但願意買看得到的中古。」一名首購族分享她剛入手中古公寓的原因，認為在市況不明的情況下，「所見即所得」的房子最有安全感。

房產專家則指出，現在的市場就像一場長跑，而真正決定行情的，是誰先撐不住。
「市場要回溫，通常有兩種情況：建商率先大降價，或政府政策出現明確轉向。」短期內仍難看到價格全面下修，反而比較可能在個案中出現「點狀讓利」。

對一般購屋族而言，這波房市冷風反而是難得的「慢慢挑」時刻。

有民眾分享，最近看房時，代銷服務態度突然變得超積極，不但願意談價，連裝潢、管理費都能談到。「比起前兩年急著搶房，現在確實理性得多。」

房市冷熱本是循環，但這波寒流無疑讓市場從狂熱回歸現實。

與其爭論剛性需求是否存在，不如觀察這場寒冬會把哪些虛胖泡沫吹掉，也讓真正自住買盤重新有喘息空間。在巨量資訊交錯的房市，最後的贏家往往不是衝最快的人，而是能在冷熱之間保持清醒與判斷的人。