自由業買房驚爆審核內幕！月入6萬卻貸不到8成？銀行不敢說的真相

近期有位網友提出購屋疑問，他打算買一間715萬元的預售屋，預計在116年初申請房貸。但他的身份是自由業，平常雖有加入加工會，並且有扣勞健保，但因沒有固定薪轉帳戶、也沒有所得扣繳憑單，擔心在貸款時會卡關。他表示，自己平均每月收入大約6萬元，想知道在這樣的情況下，是否還有機會順利爭取到八成貸款。

 

這個問題，正好點出許多自由業、SOHO族或接案工作者在購屋時的最大挑戰。

銀行在審核貸款時，最看重的就是「收入來源的穩定性與可驗證性」。對於一般上班族來說，薪轉紀錄、扣繳憑單、勞健保投保資料，都是最直接的收入證明；但自由業者沒有固定薪轉紀錄，銀行就會擔心「收入是否真實、穩定」，進而影響核貸成數與條件。

 

以這位網友的狀況來看，雖然他每月收入約6萬元，帳面上有一定還款能力，但如果缺乏正式的「所得憑證」，銀行通常不會輕易放行八成貸款。原因很簡單，銀行需要確定借款人有穩定現金流，未來才不會變成呆帳。因此，沒有薪轉、沒有扣繳憑單，就少了最有力的佐證。

 

不過，這並不代表完全沒有機會。對自由業者來說，還是有幾種方式可以補強財力證明。

第一，可以提供「銀行流水帳」，也就是近6個月甚至12個月的帳戶收支紀錄，證明確實有穩定收入進帳；

第二，可以申報所得稅，把收入如實呈報出來，雖然要繳稅，但也換得在銀行面前更高的可信度；

第三，如果有存款證明、投資資產、保險單，也能作為輔助評估。

 

而在預售屋貸款方面，因為交屋前還有一段時間，銀行在核貸時會評估的不只是個人條件，還包括建商的合作情況。如果這個案子是與特定銀行有簽合作約，買方有時候能比較容易貸到較高成數，甚至八成都有機會。但若建案沒有合作銀行，那麼就完全取決於個人財務條件。

 

以目前情況推估，如果這位網友能拿出明確的收入紀錄與稅單，申請八成貸款並非完全不可能；

但若只能靠口頭說「每月收入6萬元」，又沒有其他財力證明，銀行大多只會保守核貸，可能落在六成至七成之間。尤其自由業身份，本來就是銀行眼中「高風險族群」，要爭取到最高貸款成數確實比較困難。

 

總結來說，這位網友想要買715萬的預售屋，若真的希望貸到八成，建議趕快著手準備財力證明，包括完整的收入流水帳與稅單，並留意建案是否與銀行有配合。對自由業者而言，貸款雖然比上班族麻煩，但只要能讓銀行看到「穩定收入」的證據，還是有機會談到理想成數。買房是一輩子的重大決定，建議不要只急著爭取高成數，更要考慮未來還款是否能持續穩定，這樣才能買得安心，也貸得安心。