賣農地給建商竟要繳20萬稅？「農地免稅」不是你想用就能用 
【M傳媒房產中心／報導】

「農地不是免稅嗎？怎麼一賣給建商，土增稅就跳出來了？」最近有民眾打算處理家族留下的閒置農地，原本以為能適用農地免徵土地增值稅，沒想到一試算，稅額竟高達20多萬元，當場傻眼，也讓不少地主重新思考：農地免稅，真的那麼簡單嗎？

台中市地方稅務局指出，確實常有民眾誤以為「只要是農地就不用繳土增稅」，但實務上，農地要免稅，必須同時符合「兩個關鍵條件」，只要踩到其中一條紅線，就得依法課稅。

稅務局說明，依現行規定，作農業使用的農業用地，在移轉給「自然人」時，才能申請不課徵土地增值稅。但如果出現以下兩種情形之一，就不能免稅：第一，農地並未實際作農業使用；第二，移轉對象不是自然人，而是公司、建設公司或其他法人團體。

換句話說，就算土地登記是農地，只要長期閒置、荒廢，或是賣給建商這類「非自然人」，稅務機關就會直接認定不符免稅要件，依法課徵土地增值稅。這也是為什麼不少地主「以為賺到了」，實際結算才發現，稅金吃掉一大塊獲利。

稅務局進一步指出，民眾若要主張農地免稅，不能只靠嘴巴說「以前有種過」或「未來會繼續耕作」，而是必須提出正式文件佐證。最關鍵的，就是向土地所在地的鄉鎮市區公所申請並取得「農業用地作農業使用證明書」，經審查確認符合農業使用事實後，才能向稅務機關申請不課徵土增稅。

但實務上，這道門檻並不低。許多農地早已多年未耕作，甚至被當作停車場、堆放建材，或純粹放著等賣，一旦被認定未實際作農業使用，即便最後是賣給親友，只要無法提出證明，仍可能被補稅。

稅務人員也提醒，近年建商積極收購農地進行整合開發，地主在價格談判前，應先把「稅金成本」算清楚，否則帳面成交價看似漂亮，實拿卻大打折扣，甚至影響出售意願。