很多網友在社團反映，買房時興沖沖，尤其是對預售屋，總是有著無限多的想像與期待。但時間一久，熱情消退，或者發現自己買貴了而反悔不想買了該怎麼辦？不依約付款就當作解約，可行嗎？

 

永慶不動產-萬和地產江以蘹營運長提醒大家，碰到這種問題，首先，必須明白「違約」和「解約」是不同的概念。

違約指的是買方未依合約付款等義務，屬於違約行為。解約則是根據合約的規定，買方有權解除契約，不再繼續購買。買方在簽訂預售物買賣定型化契約時，應該仔細閱讀有關付款條件及方式以及買賣雙方解除契約的條款。這些條款會規定在解約時的相關情況和代價。

 

依據民法§367：「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。」、民法§348：「之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」

意思是買賣契約簽訂後，買方就有「給付價金及配合移轉所有權登記、交屋的義務」；而賣方則負有「將房子登記並交付給買方的義務外，尚有瑕疵擔保責任」。因此，買方就必須依約繳付款項及配合辦理交屋等義務，

 

若買方因為不想買了或種種理由而不付款，則賣方（建設公司）可因買方違約，要求沒收買方之前給付的價金作為違約金喔！之前在法規尚未成熟之時，就有許多因合約未註明，買方想解約而不依約繳款，最後買方不僅要付違約金，還不得解約的案件，賠了夫人又折兵！

 

永慶不動產-萬和地產江以蘹營運長指出，目前消保法有明定，即使在定型化契約未記載，也應該以「預售屋買賣定型化契約」中應記載規定於以補充的法律見解為主。

依據行政院公告的預售屋買賣定型化契約中，買方可以主動解約的情況包括：

1.賣方違反主要建材及其廠牌、規格或開工及取得使用執照期限的規定。

2.賣方違反賣方之瑕疵擔保責任的規定。

*如果是買方違反付款條件及方式，則屬於買方違約，賣方（建設公司）有權解約。

 

違約處罰之價金

在解約的情況下，違約金的計算方式是依照雙方簽訂的「預售屋買賣定型化契約」計算。

參照內政部公告版本第24條第4款：「買方違反有關付款條件及方式之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之__（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」

意思是以百分比計算，最高不得超過15%。如果違約金超過已繳價款，則以已繳價款為限，買賣雙方可解除契約。

總結來說，購買預售屋是一個需要謹慎考慮的決定，一旦簽訂合約後，解約可能需要付出一定的代價，違約金可能會被收取。因此，在購買前應仔細閱。

 

感謝永慶不動產-萬和地產江心緰（Honey）營運長 知識分享

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