從南韓房市為借鏡 台灣房市發展相對健全

南韓房地產現況相當嚴峻，買賣總量極為低靡，房地產交易周轉率連續4年下滑，在2025年元月份經南韓公單位統計，房地產交易周轉率為0.15，這代表每萬件房地產僅有15件有買賣交易，成交量連續的下滑也造成房仲業出現了歇業、頂讓的慘況，過去3年平均每天有35間房仲業者倒閉，在這之前到底發生什麼樣的房市政策致使這樣的問題產生，值得探討。

 

南韓2023年7月推出50年期房貸，吸引大量年輕人投入購屋，也造成當地投資客大肆炒房，拉升房價上漲，使得年輕更難購屋，致使「躺平族」人數再擴增。

其二為韓國特有的「全租房」押金制，其運作模式為房客付給房東租屋房價的50%到80%當作押金(承租方資金多從銀行貸款)，再依雙方的協議，通常是2年以上租期，房客期間可以免費入住，不需再繳每月的房租，客就只需要自行負責水電、瓦斯和大樓管理費用，退租時房東在將押金全數歸還給承租方。

此制度在過去房市好的時候，屋東取得押金後就會在投入房市購屋，也造成房價及成交量飆升，但如此高槓桿的投資策略在房市不佳時，就會造成部份房東無法還上房貸，進而倒閉且無法歸還押金，也讓這波房市反轉時逐年擴大負面的影響力道。

 

我們以韓國做為借鏡，深度去探討其原因，可做為我們省思及預防的參考，相關議題如下：

◆過長的房貸期限：政策目的是「協助降低年輕人購房月付負擔」，但年輕人過度認知負擔能力，大量人民投入市場，投資客也藉機入市，造成房價上漲，惡性循環，讓年輕人更買不起房。

◆全租房制度：此制度造成房東取得押金後，轉手再投入購屋，極高的財務槓桿操作，拉升房屋買賣量，造成價量齊揚的房市狀況。

◆投資客盛行：根據報導韓國前30位購屋大戶在2018年至2023年6月期間，共購買了7996套房產，總價值約1.2兆韓元（約合新台幣289億元）。這些投機客的購房行為主要集中在首爾、仁川和京畿道等精華地區。

◆房價的飆升：韓國統計局資訊，韓國房價從2013~2021連續上漲九年，漲幅高達118% ，而台灣從2016年到2023年漲幅53.4%，韓國漲幅幾乎是台灣的兩倍。

◆外國人投入購屋量大： 2023年數據以國家做區分，來自中國的買家為最多，有1萬1384人，接著是美國7892人，其中買在仁川最多，其次是忠清南道、京畿道、濟州道、忠清北道等。

 

以上各項因素造成南韓房市現在的窘境，反觀台灣房市現況，政府各機關投入各項政策，積極防堵投資客介入市場及外國人大量入市購屋的限制，央行也投入第七波信用管制，降低國人財務槓桿操作的力道，故台灣房市目前僅盤整修正，未有過鉅的房市反轉變動，這將有利未來房市的健全發展。

 

張惠山(山哥來了)

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