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六年屋主哭訴:晚一年賣房少賺200萬!專家揭「2025逃命波」自售攻略
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六年屋主哭訴:晚一年賣房少賺200萬!專家揭「2025逃命波」自售攻略

2025/10/08 |  1304 | 加入最愛

六年屋主哭訴:晚一年賣房少賺200萬!專家揭「2025逃命波」自售攻略

「去年沒賣,今年直接虧一台賓士!」全台房市急凍,六年屋齡的賣家正面臨最殘酷的資產保衛戰。當預售屋降價潮蔓延成中古屋割喉戰,如何在不景氣中殺出重圍,成為屋主們的生死考驗。

【M傳媒 房產中心專題報導】「我的房子才住六年,現在賣要比去年少200萬,這口氣怎麼吞得下去?」一位台中屋主的無奈告白,道出2025年房市寒冬中最真實的心聲。隨著全台交易量恐跌破27萬棟、創下史上最大跌幅,六年屋齡的「黃金產品」竟也淪為市場棄兒,賣家們正在進行一場艱困的資產保衛戰。

市場冰凍殘酷數字

2025年房市在限貸令、交屋潮與經濟波動三重壓力下,已進入深度調整期。根據政大永慶房價指數,2025年第三季全台房價跌幅擴大至2.8%,台中以南三都跌幅更超過3%。「現在不是賺多少的問題,是少虧多少的問題,」一位資深房仲坦言,「六年屋齡的產品最尷尬,不算新也不算舊,在市場下行時最先被買方挑剔。」

賣厝阿明觀察更殘酷:「降價促成交已成市場共識,七大都會區議價率達10%-13.2%。」這個數字意味著,1000萬的房子,現在可能要降價100-130萬才賣得掉。

自售屋主求生指南

對於堅持自售的屋主,專家提出「三要三不要」求生法則:
「要認清現實」:現在價格確實比去年差,與其懷念過去,不如面對現實。
「要整理屋況」:花小錢整理屋況,壁癌、漏水這些問題不處理,買方直接砍價50萬起跳。
「要彈性定價」:設定「理想價」、「可接受價」、「底線價」三個層次,保留談判空間。
「不要鐵齒」:別堅持去年價格,市場已經改變。
「不要隱瞞」:屋況瑕疵誠實告知,避免交易破局。
「不要情緒化」:買方殺價是正常行為,不需要動怒。

定價策略精密計算

在當前市場,定價藝術比任何時候都重要。實價登錄雖然是參考基準,但必須考慮「時間折扣」因素。
「三個月前的實登已經不準了,現在要用實登打八五折作為起點,」房產顧問建議,「如果是急售,甚至要從八折開始談。」

精明做法是「錨定定價法」:先設定略高於市場的開價,但明確告知買方「誠可議」,這樣既能吸引看屋人潮,又保留談判空間。

自售VS委售抉擇關鍵

在市場寒冬中,自售與委託仲介的抉擇更加困難:
自售優勢:節省4%服務費,以2000萬房子計算可省80萬。
自售劣勢:缺乏客源、要自己過濾假買方、需要處理繁瑣文書。
委售優勢:專業行銷、客源充足、協助過濾買方、處理交易流程。
委售劣勢:必須支付服務費、可能遇到不積極的仲介。
「現在市場,自售成功率不到一成,」業內人士透露,「買方都知道市場冷,砍價毫不手軟,自售屋主往往因為情緒因素談判破裂。」

六年屋齡優勢

儘管市場冷清,六年屋齡其實具有獨特賣點:
「過戶即住」:不用像預售屋要等2-3年,也不用像新成屋要花百萬裝修。
「社區成熟」:管委會運作正常、公設維護完善、鄰居品質穩定。
「瑕疵顯現」:該漏水的已經漏水,該裂的已經裂了,買方不用擔心未知風險。
「這就像買已經run過的新車,問題都浮現了,反而安全,」資深驗屋師表示。

一位嘗試自售三個月失敗的屋主感嘆:「現在才發現,不是我的房子不好,是市場根本沒人要看屋。」

M觀點:六年屋齡賣房攻略只有八個字「認清現實、彈性定價」。

在市場寒冬中,與其堅持不可能的價格,不如用合理價位快速脫手。與其省仲介費卻賣不掉,不如委託專業換取時間成本。記住,在下跌市場中,現金流比資產價格更重要。與其抱著不斷貶值的資產做夢,不如換取現金等待下一波機會。

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