樓上租客改水管害樓下漏到滴水！屋主竟扯「你家拆牆、陽台外推」　40年老公寓爆鄰居糾紛

【M傳媒／房產中心報導】

住了十幾年的家，突然漏水漏到天花板滴水，樓上屋主出面處理，卻把矛頭指向樓下的裝潢格局！一名民眾住在屋齡40多年的無電梯公寓二樓，近日發現三樓租客自行更改排水管方向後，家中客廳與房間陸續出現滲水，甚至開始滴水。沒想到，三樓屋主卻提出二樓曾經拆除廚房牆面、陽台外推，認為漏水原因有待釐清，讓雙方陷入爭議。

更讓二樓住戶無奈的是，這間房子十多年前買來時就已經是現在的格局，這些年完全沒有動過裝潢，如今卻因為樓上漏水，連前屋主留下的改建問題都被翻出來。

樓上才改排水管　樓下客廳、房間接連滲水

根據當事人描述，三樓房屋目前出租，租客近期自行變更排水管方向，之後二樓便發生漏水，客廳與房間都受到影響。

三樓屋主得知後出面處理，但認為二樓過去可能拆除廚房牆面、外推陽台，因此提出委請建築師或專業人員鑑定。

雙方目前對漏水原因尚未取得共識。

依《公寓大廈管理條例》第10條、第12條，樓地板及管線的修繕責任，須依專有、共用性質及實際損壞原因判斷。

如果確認是三樓租客改管施工不當造成漏水，可能涉及租客、施工人員及其他依法應負責者的修繕與賠償責任。

若屬上下樓共同樓板或其內管線自然損壞，則須依相關規定分擔修繕費用。

樓上指控「拆牆、陽台外推」　屋主傻眼：買來就這樣

二樓住戶表示，十多年前購買房屋時，廚房牆面已經拆除，陽台也維持現有格局，入住後並未再次改建。

如今三樓屋主質疑這些裝修可能影響建築結構，二樓住戶也擔心，前屋主留下的裝潢是否涉及承重牆拆除或違法外推。

不過，廚房牆面是否為結構牆、陽台外推是否合法，必須調閱建築原始圖說及相關核准紀錄，再由專業人員確認。

即使二樓存在未經核准的改建，仍須證明與這次漏水具有因果關係，才能據此判斷相關責任。

漏水鑑定、結構鑑定是兩回事　責任要有證據

這起糾紛涉及兩種不同的專業檢查。

漏水鑑定主要確認三樓排水管線、接頭、防水層與二樓滲水位置，查明水從哪裡來，以及是否與改管工程有關。

結構鑑定則檢查二樓拆除的牆面、陽台外推及建築主要結構，確認是否涉及安全或法規問題。

兩項鑑定目的不同，雙方可分別約定範圍與費用，並保存檢測結果。

對二樓屋主而言，十多年前的買賣契約、交屋照片、房仲廣告及裝修紀錄，也能協助確認現有格局形成的時間。

天花板已經滴水　照片、影片、修繕紀錄都要留

漏水糾紛最重要的是保留證據。

受損住戶應拍攝天花板、牆面及滴水情況，記錄發生時間，並保留與樓上屋主、租客的聯繫紀錄。

若滴水位置接近燈具或電線，應優先確認用電安全，必要時請專業人員進行緊急處理。

後續可依檢測結果協商管線修復、天花板復原、牆面修繕及財物損害賠償。

雙方協商不成，可向地方調解委員會申請調解，必要時再循民事訴訟處理。

M編觀點：樓上改管、樓下拆牆　兩件事都要查清楚

40年以上老公寓，水管、防水層及建築設備經過長期使用，漏水可能涉及管線老化、施工變更或其他因素。

這起案例最值得注意的，是三樓改管後發生漏水，樓上屋主又提出二樓既有格局問題，讓單純修繕爭議變得更加複雜。

三樓改管是否造成漏水，交由漏水鑑定確認；二樓拆牆與陽台外推是否合法，則由建築圖說及結構檢查認定。

買了十幾年的老房子，碰上樓上漏水已經夠麻煩，若再牽扯前屋主留下的改建問題，更需要保留證據、分清責任。

漏水修繕與損害賠償應以實際原因為基礎，釐清兩件事的關聯，才能避免鄰居糾紛持續擴大。

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