4個停車格蓋大樓 中正區18坪基地過關！北市35%核准案基地不足百坪
4個停車格蓋大樓 中正區18坪基地過關！北市35%核准案基地不足百坪
危老重建政策面臨轉型關鍵時刻。隨著《危老條例》距離2027年5月落日僅剩不到兩年時間，該政策實施以來的成效與問題逐漸浮現。根據台北市建管處統計，截至今年7月，全市已核准1,018件危老案，其中高達357個案件基地面積不到100坪，占比約35.06%，相當於每3個核准案就有1個屬於小型基地開發，引發「鳥籠建案」的都市發展隱憂。
政策成效與現實落差
自2017年危老條例實施以來，全國已核准4,379個危老案，其中台北市就佔了四分之一，顯示政策在推動老屋重建方面確實發揮了一定效果。然而，細究這些核准案的基地規模，卻發現驚人的「鳥籠化」現象。
根據統計，台北市12個行政區中，基地規模不到100坪的危老核准案以中山區最多（59個），南港區最少（僅2個）。更令人擔憂的是，有11個行政區的最小核准案基地面積不到28坪，其中中正區甚至出現僅18.45坪的極小基地案，相當於4.43個路邊停車格的大小。
小基地開發的長期隱憂
房地產業者指出，這些小基地重建案在規劃上往往轉變成室內使用坪數小、公設比高的「鳥籠建案」。雖然隨著人口結構和房價變化，小宅化趨勢明確，但過小的基地規模確實對社區安全、設備便利、物管水準和空間服務等造成限制。
這些小基地建案在銷售、使用、管理、營運方面都受到相當限制，中長期較難創造價值。從都市發展角度來看，過度零碎的開發也可能導致都市景觀雜亂，難以形成完整的街廓風貌。
政策轉向與市場機制
危老重建中的時程獎勵已於今年結束，取而代之的是面積規模獎勵，這使得危老與都更之間的差異越來越小。這種轉變對於整體都市景觀和個案投資效率都有正面助益，但也反映出政策需要與時俱進調整。
鳥籠建案盛行的背後，有其市場機制因素。小型基地相對容易整合，能有效縮短開發時間，加上部分建商資本額有限，無力肩負大面積重建案，自然傾向選擇規模較小的開發項目。
重建動能放緩的警訊
從全國建物拆除數據來看，老屋重建動能似乎正在放緩。近10年拆除高峰出現在2020、2021年，單年度拆除逾5,200棟建物，但2022年起連續3年不到5,000棟，2024年拆除建物面積更已不到60萬坪。
這種放緩趨勢與危老時程獎勵結束、房市景氣走弱等因素有關。隨著重建意願高的地主多已加入重建行列，未來危老重建將面臨更多挑戰。
M觀點，危老條例雖成功啟動老屋重建，但「鳥籠化」現象卻暴露了政策執行盲點
隨著條例落日時間逼近，政府應該全面檢討政策成效，思考如何引導重建朝向更合理的規模發展。
理想的都市更新不應只是建築物的汰舊換新，更應該是整體居住環境的全面提升。未來政策應鼓勵更大規模的整合重建，透過容積獎勵等誘因，引導相鄰基地聯合開發，避免過度零碎的建設導致都市景觀破碎化。
同時，也應該建立更完善的配套措施，協助資本額較小的建商參與更大規模的開發案，讓危老重建不僅是數量上的成就，更是品質上的提升。畢竟，都市更新的最終目的，是為市民創造更安全、更宜居的生活環境。