央行自己打分數！房市管制真的有效嗎？答案是：無寬限期最有殺傷力，新青安反而撐高房價
【M傳媒房產中心】

中央銀行最新出爐的季刊，首度替2020年以來的房市管制政策「自己打分數」。結論不再只是口號，而是直接用聯徵中心房貸資料攤開來看，哪些政策真的有用、哪些只是邊際影響。

央行點名，第七波房市管制中，鎖定名下已有房、新增房貸「取消寬限期」，再加上銀行對無寬限期貸款調高利率，確實打中市場痛點。結果顯示，新承作房貸量減少約4%到5%，房屋交易單價更平均下滑約17%。

央行坦言，比起單純調降貸款成數，讓買方每個月現金流變緊，市場反應更直接。換句話說，不是借不到最痛，而是「每月還得起」才是真正的門檻。

回顧歷次政策，央行指出，最早限制第三戶貸款成數時效果最明顯，貸款成數一口氣降了8.7個百分點，新增房貸金額減少約21%到22%，而且購屋族明顯轉向單價較低的房子。之後第三波在特定區域實施第二戶「無寬限期」，同樣發揮效果，新房貸金額下降約4%到5%，房價單價更大降約17%。但到第五波再縮成數時，因為市場已先被打過一次，邊際效果反而變小。

不過，央行也不諱言，新青安政策其實對市場有「反向刺激」效果。數據顯示，新青安讓第一戶房貸族群的貸款金額增加13.1%，貸款年期拉長46個月，購屋總價提高17.1%，在都會區買房的比例也增加超過10個百分點。

簡單說，新青安不是只是讓年輕人進場，而是讓他們有能力「買更貴、買更市區」，無形中撐住了市場需求。

央行最後也點破一個現實：前五波房市管制，對整體房貸市場影響其實有限，原因在於政策大多只鎖定第二戶以上與法人貸款，而這類型在整體房貸占比不到20%。也就是說，只打投資客，市場不會真的冷。

央行直言，若要讓整體房貸市場產生明顯變化，未來政策勢必要觸及第一戶房貸。這也代表，房市調控的焦點，可能不再只是「打炒房」，而是開始面對真正的自住需求。

問題來了：房市正在走一條「一邊踩煞車、一邊踩油門」政策路線。該被調控的，是投資客，還是第一次買房的你？